2010-02-03 - Butai: kainos ir tendencijos (MatasM)

Prasidėjus antrajam metų mėnesiui, apžvelgiama, kokios buvo vidutinės butų pasiūlos ir pardavimo kainos sausio mėnesį. Remiamasi didžiausio nekilnojamojo turto portalo Aruodas.lt skelbimų kainų ir tyrimų bendrovės „Redos“ statistikos duomenimis.

Skelbimuose siūlomos butų kainos

Neatsižvelgiant į pastato statybos metus, įrengimą, Aruodas.lt skelbimų kainų statistika pagal mikrorajonus rodo, jog Vilniaus Senamiestyje parduodamų butų siūloma kaina šiuo metu yra vidutiniškai 7000 Lt/kv.m, Šiaurės miestelyje – 4600 Lt/kv.m, Fabijoniškėse – 3000 Lt/kv.m. Kauno Senamiestyje parduodamų butų siūloma kaina siekia vidutiniškai 4300 Lt/kv.m, Žaliakalnyje – 3200 Lt/kv.m, o Dainavoje – apie 2300 Lt/kv.m. Klaipėdos Senamiestyje siūloma butų kaina siekia apie 4900 Lt/kv.m, Alksnynėje – 3500 Lt/kv.m, Žvejybos uoste – apie 3000 Lt/kv.m. Nuo praėjusių metų pradžios butų kainos nukrito vidutiniškai 25 proc.

Naujų butų kainos

Konsultacinės nekilnojamojo turto rinkos analizės ir tyrimų bendrovės “Redos” duomenimis, vystomuose naujuose projektuose, kuriuose parduodami butai, sausį vidutinė butų pasiūlos kaina siekė 5199 Lt/kv.m Vilniuje, 4079 Lt/kv.m Kaune ir 5435 Lt/kv.m Klaipėdoje. Pasiūlos kaina skyrėsi nuo parduotų butų kainos: Vilniuje vidutinė parduotų naujų butų kaina buvo 4867 Lt/kv.m, Kaune – 3415 Lt/kv.m, o Klaipėdoje – 4439 Lt/kv.m.

Butų pasiūla

Šiuo metu ieškantieji įsigyti butą Vilniaus mieste gali rinktis iš beveik 9000 Aruodas.lt publikuojamų skelbimų, Kauno mieste – iš daugiau kaip 1600 pasiūlymų, o Klaipėdoje – iš 4100 skelbimų. Minėtina, kad tai nebūtinai skirtingi butai: objektai gali sutapti, jei juos parduoda savininkas ir tarpininkai. Tyrimų bendrovės “Redos” duomenimis, baigiantis sausiui Vilniuje buvo vystomi 75 projektai, juose parduodama 2392 laisvi nauji butai, Kaune – 34 projektai su 860 laisvų butų, o Klaipėdoje – 22 projektai, kuriuose 658 laisvi butai.

Aruodas.lt informacija

Views: 2012

- 2.67

Comments

2010-02-03 21:16 KiauleVoras

Matai, tu ne kartą minėjai, kad neįmanoma sužinoti tikrąją sandorio kainą tarp vystytojo ir pirkėjo, nes dažnai vyksta individualios derybos, o kartais net sutartyse rodomos netikros kainos.

Kaip tada "Redos" gauna tokį tikslų įvykusių sandorių vidurkį - juk tam reikia žinoti  VISAS tikrąsias VISŲ sandorių kainas (nes nežinodamas visų kainų turbūt tokio tikslaus vidurkio neišvesi - turbūt tada turėtų būti koks nors "apytikris" vidurkis)?

Gal ir patys "Redos" galėtų pakomentuoti, ar tikrai jie žino VISŲ sandorių tikrąsias kainas?

2010-02-03 23:10 MindaugasJ

Oj, kiaule tu kiaule. Kažin ar pasitaikys bent viena naujiena, prie kurios neprisikabintum :) Aiškinu - VISŲ sandorių tikslių kainų nežino niekas, net Registrų Centras, čia visiems žinomas faktas. Šitam konkrečiam pranešime kalbama apie parduotų butų kainas, kurios yra žinomos/nustatomos/įvertinamos pagal tam tikrą metodiką. Vidurkis taip pat apskaičiuojamas pagal, mūsų nuomone, tiksliausiai rinkos situaciją atspindinčią formulę. O metodika yra tikra komercinė paslaptis, mūsų "know-how". Jei tu nepasitiki "Redos", kaip rinkos specialistais - tavo reikalas, visi turim teisę rinktis. Ober Haus skelbia savo pačių sukurtą indeksą, kitos kompanijos (tame tarpe ir Matas) taip pat viską matuoja/skaičiuoja pagal savo metodiką. Jei tu surasi savo originalų duomenų surinkimo bei apdorojimo būdą, kuris tiksliausiai atspindės realią rinkos situaciją, bus visiškai puiku. Gal net susikursi arbitražo galimybę ir disponuodamas didesniu informacijos kiekiu, nei visi kiti rinkos dalyviai, galėsi sėkmingai spekuliuot NT rinkoje su nuline rizika :)

2010-02-03 23:43 KiauleVoras

Mindaugai, ačiū už atrsakymą, bet man atrodo, kad tu čia truputi gudrauji. Jeigu tu nežinai už kiek realiai vystytojas parduoda savo butą, tai jokia metodika nepadės atspėti tikros kainos :) Juk vystytojas A gali daryti 10 proc. nuolaidą nuo kainos skelbiamos internete, o vystytojas B - kad ir 40 proc., o vystytojas C vieną butą parduos be nuolaidos, o kitus tris - su 15 proc. nuolaida: tai kaip ta gudrioji metodika tau padės išsiaiškinti kokio dydžio nuolaidą padarė konkretus vystytojas konkretaus sandorio metu?

Turbūt tas "know-how" leidžia išskaičiuoti vidurkį iš turimų duomenų (pvz. pasiūlos kainų vidurkį, nes ten turbūt įmanoma surinkti), bet aš manau, kad negalima nustatyti vidurkio iš duomenų, kurių tu neturi :) :) :)

Čia tas pats, kad tarkime, jog žinau kad sausį 5 mano klasiokai pardavė savo mobilius telefonus. Vienas pardavė už 100 Lt, antras - už 200 Lt, o trečias - už 500 Lt, o už kiek pardavė kiti du - pvz. nežinau.

Tai kad ir kokią metodiką naudočiau - 5 telefonų sandorių vidurkio (realaus) matyt niekada negausiu :)))  Ar jūs, REDOS, sugebėtumėt nustatyti koks yra sausio mėnesio mobilių telefonų pardavimo sandorių vidurkis mano klasėje, žinant kad buvo užfiksuoti 5 sandoriai?

2010-02-04 10:02 MindaugasJ

Jei žinai kokie tiksliai yra tie du telefonai,  visada gali sudaryti įvertį palyginamuoju metodu. Netgi jei jie abu iš tiesų buvo parduoti, tarkim, vienas už 10 tūkstančių, o kitas už 2 litus, iš bendro statistikos katilo juos reikėtų išmesti kaip išskirtis. Visi tavo turimi pardavimai yra tavo imtis. Išvada yra apie visą populiaciją, t.y., visą telefonų rinką. Tau reikia, kad imtis geriausiai atspindėtų populiaciją. Tad jei tu suskaičiuosi vidurkį su tuo 10.000, nejaugi sakysi, kad sausio mėnesį telefonai tarp tavo klasiokų vidutiniškai kainavo kokius 7500 Lt? Juk nesakysi.
Beje, dėl šventos ramybės, kitame panašiam pranešime visas kainas galėsim suapvalinti ir prie kiekvienos pridėti žodelį "apie". Tinka? :)

2010-02-04 11:24 Sapnas

"sausį vidutinė butų pasiūlos kaina siekė 5199 Lt/kv.m Vilniuje"

Na, čia kaip ir ok. Sakykim turim visų objektų butų kainas ir apibendrinus gauname tokį skaičių.

"Pasiūlos kaina skyrėsi nuo parduotų butų kainos: Vilniuje vidutinė parduotų naujų butų kaina buvo 4867 Lt/kv.m,"

O kaip šitas skaičius gautas? Kokia buvo sandorių imtis? 2, 5 ar 20?

2010-02-04 11:38 MindaugasJ

Sandorių skaičius irgi yra žinomas, aišku, su tam tikra paklaida. Nėra žinomos tik visos visų sandorių vertės, todėl kai kurie sandoriai yra įvertinti remiantis tam tikromis prielaidomis ir naudojantis tam tikrais modeliais.

2010-02-04 14:31 Sapnas

O iš kur žinote sandorių vertės (be tų, kuriuos įvertinate prielaidomis ir kažkokiais modeliais)? Patys pardavėte ir žinote kokia buvo sandorio vertė ar kaip?

Ir koks tikslas lyginti visų pasiūloje esančių butų vidutinę pasiūlos kainą su keliolikos/keliasdešimt sandorių vidutine verte? Pvz. pasiūloje yra 3 butai už: 100k, 200k ir 300k. Aritmetinis vidurkis - 200k. Per sausį nupirko vieną butą už 100 k. Tai pasiūloje esančių butų kainų vidurkis 200k, o sandorių vidurkis 100k. Ir kas iš to? Nebent galima formuoti mintį, kad buvo perkami pigiausi butai ir pan. Bet iš straipsnio galima suprasti, kad galutiniame rezultate yra nemažai nusiderama nuo pasiūlos kainos. Bet pagal pavyzdį matome, kad nebūtinai:)

2010-02-04 15:40 MindaugasJ

Visų pirma, mes netarpininkaujame, patys NT neparduodame. Duomenų rinkimas taip pat yra tam tikra komercinė paslaptis - bendradarbiaujame su vystytojais, agentūromis, vykdome slapto pirkėjo tyrimus ir dar daug įvairių metodų.
Tikslas lyginti pasiūlos kainas su pardavimo kainomis yra parodyti visiems suinteresuotiems asmenims realesnę rinkos kainą, nes būtent sandorio vertė, o ne pasiūlos kaina ir yra ta tikroji rinkos kaina.
Konkrečiai šiame straipsnyje labai aiškių išvadų kaip ir nėra, tiesiog pateikiami mūsų surinkti duomenys. Išvadas skaitytojai turėtų pasidaryti patys, nejaugi visuomet reikia juodu ant balto nurodyti "butai brangz"? :)

2010-02-04 19:04 KiauleVoras

Įdomi čia diskusija įvyko per šią dieną iš kurios galutinai supratau, kad:
a) Nežino didžiosios dalies faktinių sandorių kainų;
b) Turi "know-how", kaip pasitelkus formules pabandyti atspėti nežinomų sandorių kainas;
c) Tačiau nežino ir negali patikrinti, ar teisingai "atspėjo";
d) Faktinius duomenis susieję su savo numanomomis kainomis išskaičiuoja vidurkį;
e) Gautą vidurkį pavadina "vidutine parduotų butų kaina".

Bet tada gal geriau, kad tas Sapnas nesikabinėtų prie skaičių ir terminų, pavadinti tą REDOS gautą dydį kaip nors kitaip: "vidutinė labiausiai tikėtina įvykusių sandorių kaina", arba "faktinių ir apskaičiuotų rinkos kainų vidurkis". 

Nes kaip suprantu iš tikro "vidutinę parduotų kainą " gali nustatyti tik Registrų centras?

  

2010-02-05 14:18 audrone

kiaulei vorui:
jei jau taip ziurint i visas kainas kaip tu ziuri, tai tikruju kainu negali zinoti praktiskai niekas, nes registru centre yra fiksuojamos pirkimo-pardavimo sutartyje nurodomos sumos, ka jau kalbeti, kad mes visi puikiai zinome, kad ne visada nurodyta kaina atitinka realia sandorio suma..
Tai ta proga, kad negalim visko pasakyti litas i lita, nebedarykim jokiu prognoziu, suvestiniu, vidurkiu ir viso kito:)
Skaitant tavo komentarus susidaro ispudis, kad sis tinklalapis yra sukurtas tavo suklaidinimui, o ne informacijos ir nuomoniu mainams:)
p.s. geriausia kritika siuo atveju butu geresnio metodo, nei profesionalu, dirbanciu sioje srityje, atidirbto modelio pasiulymas;) labai visi laukiam:)

2010-02-05 17:28 KiauleVoras

Audrone, labai ačiū už pastabas :) Bet aš bandau susipažinti, kaip veikia visa ši jųsų profesionalų sistema, šita rinka. Todėl man kyla klausimų ir manau, kad profai ir yra tam profai, kad į juos atsakytų. Bet jei matau, kad man atrodo kitaip - tai ko neparašyt savo nuomonės - nes juk pati rašai, kad tinklapis yra sukurtas informacijos ir nuomoniu mainams.

Pvz., čia susiformavau nuomonę, kad neįmanoma nustatyti įvykusių rinkos sandorių vidurkio. Tai ir tokią parašiau. Visi šios diskusijos dalyviai - jai pritarė. Kadangi VISI žino, kad NEĮMANOMA žinoti tikrų sandorių kainų kainų, REDOS skelbiamą skaičių (vidurkį) pasiūliau pervadinti kad niekam nekliūtų. Dar neturiu tiek žinių, kad sukurčiau modelį, bet galima rasti kitą išeitį, pvz. pavadinti daiktus tikraisiais jų vardais :)