Blogs

2009-01-11 20:14 - Lietuvos NT rinkos analizė (MatasM)

Dirbant nekilnojamojo turto (NT) analitiku pasimatė daug šios srities darbo specifikos ypatumų, kurie nelabai patiko, tačiau jų nelabai buvo kaip pakeisti. Ką turiu galvoje?

Lietuva yra jauna valstybė, jei laikysime, kad pradžia yra nepriklausomybės paskelbimas (1990 03 11). Jei paimsime NT sektorių, tai jis yra dar jaunesnis ir patraukė daugiau dėmesio į save tik kokiais 2002-2003, kai valstybės ekonomika pradėjo staigiai atsigauti. Kadangi šis sektorius buvo mažai kam įdomus, tad ir duomenų nelabai kas rinko ir neanalizavo, nes naujų statybų buvo mažai. Dėl šios priežasties mes neturime istorinių duomenų apie NT rinką ir negalime įvertinti, kaip paveikė ją vienas ar kitas ekonomikos sulėtėjimas (krizė). Aš einu linko to, kad vietiniams analitikams sunku prognozuoti kur link judės rinka, kai nėra pamatinių duomenų, kuriais galima būtų remtis. Dėl to dabartinės prognozės daromos labai atsargiai. Analitikai, jei gali išvengti konkrečių prognozių, jų ir vengs, nes pasakyti konkretų procentą, kiek nuvertės/pakils kainos arba kada bus pasiektas kainų dugnas/lubos yra labai sunku ir sakyčiau daugiau laimės dalykas :) Tad šioje vietoje problema aiški ir ji turėtų išsispręst su laiku, bekaupiant reikiamus duomenis.

Kodėl pažymėjau žodį „reikiamus“? Kadangi NT rinka jauna, joje kūrėsi daug kompanijų, kurios bandė analizuoti rinką taip, kaip joms atrodė tinkama. Dabar turime situaciją, kai dauguma pagrindinių NT kompanijų, kurios renka ir analizuoja duomenis, turi savo analizavimo specifiką, savo kriterijus, savo rodiklius, kuriuos naudoja kasdieniniame darbe, pateikia spaudoje, savo tyrimuose ir pristatymuose. Tačiau faktas yra tas, kad daugelis rodiklių, skaičiavimų, skirstymų yra nelabai palyginami su užsieniu. T.y. užsienio kompanija, norėdama įvertinti Lietuvos NT rinkos dabartinę stadiją ir potencialą, sieks lyginti užsienio šalių rodiklius su mūsų šalies tais pačiais rodikliais. Tačiau čia atsiranda problema, kad kai kurių rodiklių mes tiesiog neskaičiuojame, nes jie mums atrodė nenaudingi ir neaktualūs. Šioje vietoje, manau, mes turime pasitaisyti.

Kaip pavyzdį galiu pasakyti, kad dabar neperseniausiai susidūriau su problema gauti istorinius duomenis „vidutinės būsto kainos sostinės senamiestyje“. Brokeriai neturi ir prioriteto šitam būtent rodikliui nedarė, bankai vadovaujasi brokerių duomenimis, spaudoje niekas apie šį rodiklį nė neužsimena. Nors būtent jis yra vienas iš pagrindinių rodiklių, lyginant būsto kainas visame pasaulyje. Pvz.: www.globalpropertyguide.com, gauna šį rodiklį iš UAB „InReal“ daromų lentelių. Neturiu žalio supratimo, kaip jie sugeba iš tų duomenų išskaičiuoti šį rodiklį. Tad taip Lietuvos sostinė tampa viena brangiausių Europoje ir visi apie tai skalambija per žiniasklaidą :)

Antras pavyzdys - verslo centrų klasifikacija. Norėjau vienam forumo dalyviui trumpai parašyti kriterijus skirstant į tam tikras klases verslo centrus, tačiau vėl problema. Visi analitikai turi savo metodiką, skirstydami verslo centrus. Pas vienus kažkuris verslo centras yra A klasės, pas kitus B, pas trečius B+. Tad tu ir žinok, žmogau, kad nori, kiek kokios klasės verslo centrų yra Vilniuje ar kitame Lietuvos mieste.

Kuriant šį tinklapį, galvoje kirbėjo ne vien tikslas suburti NT besidominčia bendruomenę bet ir nuveikti kažką reikšmingesnio. Tad tikimės, su laiku šio tinklapio pagalba pavyks apjungti NT specialistus į vieną vietą, pradėti sekti ir skelbti pripažintus užsienyje NT rodiklius ir nustatyti vieną bendrą verslo ir prekybos, sandėliavimo pastatų klasifikavimo sistemą.