Forum

Klausimas apie koki investavima kalbame? apie statybos projektus, kurie po to realizuojami ir skaiciuojamas galutinis pelningumas, ar apie NT isigijima ir pajamas (graza) per nuoma?

klausimas is esmes labai abstrauktus, kad butu galima atsakyti iskart

skiriasi skaiciavimo metodika komercinio paskirties objektams ir bustui
geriausiai butu vertinti atsiperkamumo laikotarpi metais
t.y., per kiek laiko pajamos is nuomos atpirktu isigyta NT

PVZ - butas kainuoja 200.000, dar tau reikes sumoketi notarui, registru centrui, bus kiti mokeciai, zodziu, iskart isleidi 220.000. tai bus tavo investicija
is nuomos gauni po 1000 litu per menesi - is viso, 12.000 litu per metus, taciau is to sumos tau reikes moket NT mokesti, kas kelis metus padaryti remonta, issiimsi individualia veikla, kad viskas butu oficialiai ir grynu pajamu per metus turesi, tarkim 9.000
tavo atsipirkimo laikas - 220.000/9.000 = 24,45 metu arba 4,1 proc (isvada - geriau padek indeli ir busi saugesnis)

kitas pvz su komerciniu NT - perki ofisa, kurio kv.m pardavimo kaina 2500 + PVM. po notaru ir kitu mokeciu, tau kaina bus 2.600 + PVM
is nuomos tu gali gauti 20 LTL + PVM per men, komunalinius dengia nuomininkas, NT mokesti gali permesti jam, realiai komercinio turto nuomos kaina ir bus tavo gaunamos pajamos, taigi, sakykim NETO turi 20 LTL + PVM, BET - tavo plotas niekada nebus isnuomotas 100 proc, normalus uzimtumas - 85-90 proc. bukim pesimistai - 85 proc uzimtumas, dar keiciantis nuominkams butina daryti remonta ir moketi komisinius brokeriams. is tavo 20 LTL lieka 15 LTL grynuju pajamu
taigi, per metus is kv.m gauni 180 litu
tavo atsipirkimo laikas 14,45 metu arba 6,9 proc

taciau abu pvz vertina jau pastatytus objektus, kuriuos paleidi nuomai
jeigu pats statai kazkoki objekta - bus kiti rodikliai, vertinantys atsipirkima

jeigu ziuret is statybininku puses - jiems labiau apsimokedavo statyti daugiabucius namus, todel, kad visai kitaip susitvarkydavo pinigu srautus - 10 proc preliminari sutartis, 20 proc avansas ir 70 proc - po pridavimo, vadinasi skaiciuojant IRR labai pasitvarko pinigu judejimas
su komerciniu NT - parduoti gali tik atidaryta ir veikianti, nuolatine rizika del uzimtumo ir nuomininko verslumo sugebejimu

Ukrainoj, as net neabejoju, kad pelno marzos buvo dar didesnes, nei LTU, todel kad zeme ten realiai eidavo per pazintis ir tavo kastai buvo lygus statybos kastams (plius siokie tokie atkatai:)), o pardavimo kainos, bent Kijeve, panasiai, kaip Vilniuj... tik ten USD, o pas mus LTL :)

to benlau

O kodėl "notaras ir kiti mokesciai" buto isigijima apbrangina 10 proc. (nuo 200 kLt iki 220 kLt), o komerciniam daiktui tik 4 proc. (nuo 2500 iki 2600 + PVM)?

benlau:
na tarkim tavo skaiciavimo metodas yra geras ir visi investuotojai realybeje taip skaiciuoja. Bet kazkodel manes tai neitikino, kad komercinis NT duoda didesni pelna. Reiktu ieskoti fundamentaliu priezasciu, nes pateiktuose skaiciavimuose galima greitai viska pakeisti. Pvz. kodel ne 1300 lt uz buta? Kodel 1100 uz komercines patalpas? Kaip buvo pinigai isgryninti? Pirmame pvz. dalyvauja privatus asmuo, o antrame jau imone.
Taigi, cia skaiciuku tiuninimas.
O del optimizavimo - investuotojas gali pirkti visa nama ir isnuomuoti kiekviena buta atskirai.

As bandyciau i sita klausima paziureti kiek kitaip.
Sakykim turiu 20 mln Lt ir galvoju kur juos padeti. As galiu nusipirkti viena verslo centra arba, tarkim, 100 butu. Racionlus investuotojas visada pasvers rizika ir jis niekada nepirks verslo centro, jei jo duodama graza (per nuoma) bus tokia pat arba mazesne nei is butu. Kodel? Todel, kad perkant butus investicija diversifikuojama ir isskaidoma rizika. Tuo tarpu verslo centro atveju atsiranda papildomu riziku, tokiu kaip vietoves charakteristiku pasikeitimas (sugalvoja kas nors salia statyti siuksliu deginimo fabrika ar pan.), paciam objektui gali kas nors nutikti (mechaniskai, vizualiai, moraliskai ir ivairus kiti pavojai), kas tiesiogiai atsilieptu investuotojo pinigu srautams ir grazai. Sita papildoma rizika reikalauja papildomos grazos. Priesingu atveju investuotojas elgtusi neracionaliai.

Kodėl spekuliantai ir investuotojai lindo į NT rinką? Nes buvo geras finansavimas ir NT kainos kilo į viršų. Kartais finansuodavo iki 100%! Tad perki butą, moki x laiko įmokas, tačiau kai kainos lipa į viršų greičiau, tau pelnas auga ant akių. Realiai investicijos buvo per svertą, tad šis investicijos variantas buvo patrauklesnis negu VP ar indėlis banke.

Dabar situaciją turime kitą :) dabar greičiausia ir indėlį padėti ar pirkti obligacijas labiau apsimoka, negu pirkti NT investicijai.

KiauleVoras:

790 + 0,5 % nuo sumos, virsijancios 100.000, t.y. 500 litu = 1290 litu + popierius, kopijos registravimas, notaro mokeciai - bendroj sumoj dar 400-600 litu. ir sakau - 2000
hipoteka, kredito draudimas, banko paslaugos, rc (priklausomai nuo laiko) - dar apie 5000

cia jei jau prie detaliu lendi.
o geriausia mokykla - praktika. Praktiskai reikia tureti grynais apie 10 proc perkamo busto vertes, kad atsiskaitytum uz visus mokescius

savu laiku esu dalyvaves pirkime/pardavime, taip kad patikek, babkes susivaiksto. aisku, paskutinis sandoris buvo gal pries 2,5 metu ir reikejo daugiau isleist notarui, bet 10 proc atsargoje tureti reikia

kafka:

tada nei vienas is musu nesuprato, ko konkreciai klausi.
gal galetum detaliau apibudint situacija - kas konkreciai tave domina

nes klausimas kodel investicija ir busto maziau pelninga, nei is komercinio NT - abstraktu. kuris konkreciai rodiklis, kaip vertinant turta?

bustas retai vertinamas per nuoma
o komercinio NT verte kaip tik visuomet skaiciuojama per nuoma