LT EN
Slaptažodžio priminimas Registracija

Dienoraščiai

2010-01-22 00:17 - Maitinimo patalpų problematiškumas šiandieninėje rinkoje (Gedvidas)


Ankstesniame blog‘e esame minėję, kad per 2009 metus rinkoje buvo nemažas susidomėjimas maitinimo patalpomis Vilniaus miesto centre bei senamiestyje. Susidarydavo įspūdis, kad kas antras skambinantis dėl patalpų žmogus nori atidaryti greito maisto restoraną, vyninę arba kokteilių barą :) Pastaruoju metu susidomėjimas galbūt šiek tiek aprimo, tačiau problemos išliko tos pačios t.y.:

-          - Patalpų pasiūla;

-          - Teisiniai barjerai įkuriant patalpose maitinimo įstaigą;

-          - Skirtingi nuomotojų ir nuomininkų požiūriai į dabartinę situaciją Lietuvoje.


80 procentų skambinančių dėl maitinimo patalpų nuomos, ieško sąlyginai nedidelio ploto patalpų savo veiklai  - populiariausi variantai nuo 30 iki 150 kv.m. Patalpų vieta - Vilniaus centras/senamiestis.  Tokių laisvų patalpų yra tiktai vienetai, o ir jų kaina dažniausiai svyruoja nuo 50 iki 90 Lt/kv.m.  Šiuo metu pasiūloje yra tikrai gerų, įrengtų maitinimo patalpų pagrindinėse Vilniaus gatvėse – Pilies, Gedimino pr., Vilniaus, Vokiečių bei Didžiojoje gatvėje,  tačiau jų kvadratūra prasideda nuo 250 kv.m.  Žinoma, rinkos dalyviai „nespjauna“ į šiuos variantus, tačiau didelis plotas stipriai išaugina nuomos kaštus (tokių patalpų vidutinė nuomos kaina yra 35 – 40 Lt/kv.m.) ir nuomininkas nepaisant geros vietos bei didelių žmonių srautų atsisako nuomos pasiūlymo.  Atsiranda žmonių, kurie tvirtai tiki savo veiklos komercine sėkme bei išsinuomoja tokias patalpas,  tačiau kaip rodo skaudi praktika,  neišbuvusi nei pusmečio įstaiga nutraukia savo veiklą, nes nebegali susimokėti už nuomą bei komunalines paslaugas.  Tokiais pavyzdžiais galėtų būti keletas maitinimo įstaigų Vilniaus gatvėje,  viena Vokiečių gatvėje, Jasinskio gatvėje, bei  Pilies gatvėje.


Čia mes susiduriame su skirtingu nuomotojo bei nuomininko požiūriu į ekonominę situaciją Lietuvoje. Asmuo turintis patirties visuomeniniame maitinime bei vadovaudamasis patirtimi, bei skaičiais dažniausiai ateina pas patalpų savininką su aiškiai suformuluotu pasiūlymu, atitinkančiu jo, kaip operatoriaus, galimybes norimose išsinuomoti patalpose.  Dažniausiai norima patalpų nuomos kaina būna nuo 10 iki 20 Lt/kv.m., taip pat populiaru šiuo metu siūlyti patalpų savininkui procentą nuo apyvartos (dažniausiai 10-20 proc. nuo mėnesinės apyvartos). Būna ir mišrių variantų: 10 Lt/kv.m. bei 10 proc. nuo mėnesinės apyvartos.  Deja patalpų savininkai neįvertina perspektyvos turėti ilgalaikį stabilų bei mokų nuomininką ir renkasi „vėdinti savo patalpas toliau“, kol ateis riziką mėgstantis diletantas porai mėnesių :)

Mūsų, kaip brokerių, darbas yra patenkinti paklausą, todėl siūlome kitus variantus.  Bandome ieškoti komercinę paskirtį turinčių patalpų, kurios teoriškai galėtų atitikti maitinimo patalpoms keliamus kriterijus, tačiau susiduriame su dideliais sunkumais keičiant paskirtį: biurokratiniu aparatu ir kaimynais.

Šiam kartui tiek. Kai šį savaitgalį ilsėsitės vienoje iš kavinių, išgerkite vienu kokteiliu daugiau, kad palaikyti maitinimo verslą Lietuvoje.

Gero savaitgalio.


CORE SOLUTIONS




Komentarai

2010-01-22 08:51
KiauleVoras
O už kiek būtų galima parduoti patalpas Gedimino prospekte išnuomotas ilgam "stabiliam bei mokiam nuomininkui", mokančiam, pvz.  20 Lt/kv.m per mėnėsį? Kokia galėtų būti tokių patalpų 1 kv.m kaina? 
2010-01-22 10:10
Gedvidas
tiesa sakant turejom bent pora pirkeju, kurie norejo isigyti srautini objekta - restorana ar parduotuve.
pasakyk plota, Gedimino prospekto puse, ir pabandysim pasakyti kaina.  
2010-01-22 10:37
KiauleVoras
Pavyzdžiu gali būti bet kuris iš tavo minėtų objektų:
 
"Šiuo metu pasiūloje yra tikrai gerų, įrengtų maitinimo patalpų pagrindinėse Vilniaus gatvėse – Pilies, Gedimino pr., Vilniaus, Vokiečių bei Didžiojoje gatvėje, tačiau jų kvadratūra prasideda nuo 250 kv.m. Žinoma, rinkos dalyviai „nespjauna“ į šiuos variantus, tačiau didelis plotas stipriai išaugina nuomos kaštus (tokių patalpų vidutinė nuomos kaina yra 35 – 40 Lt/kv.m.) ir nuomininkas nepaisant geros vietos bei didelių žmonių srautų atsisako nuomos pasiūlymo"

kurio savininkai neįvertina perspektyvos turėti ilgalaikį stabilų bei mokų nuomininką ir renkasi „vėdinti savo patalpas toliau“, kol ateis riziką mėgstantis diletantas porai mėnesių".

Už kiek bus galima parduoti tokias patalpas sudarius ilgalaikę sutartį, kad ir 20 Lt už kv.m? Kokia būtų jų pardavimo 1 kv.m kaina?

2010-01-22 11:29
Gedvidas
manau uz +- 7000 lt./kv.m. 
2010-01-22 11:47
JustasVait

Manau kolega Gedvidas akcentuoja, maitinimo patalpų nuomos tendencijas ir patį rinkos pulsą. Tai reiškias - jog šiais sunkesniai laikais patalpų sąvininkui geriau truputi nusileisti ir matyti platesnes kainų žirkles. Taip tam skirtos patalpos būtų naudojamos pagal paskirti ir manau jog tikslingas judėjimas visada geriau -  tada tik beliktų atsirinkti gerenius nuomininkus, o ateityje pasiteisinus maitinimo patalpų vietai kaina galima derinti.
Pas maitintojus irgi juodi dryžiai per metus būna - koks sausis , vasaris ne visada toks geras ir pan. kai kurie dirba tik dėl penktadienių ir šeštadienių, dar kiti užsiema tik dieniniu maitinimu , bet čia jau manau pačios maitinimo įmonės specifikacija ir mokėjimas dirbti.
Dėl pardavimo - visu pirma manau jog patalpos centre ir senamiestyje yra perkamos padidinto termino investicijai, tad jei žmogus skačiuojasi jog dabar nuomos kaina yra 20 lt/kv.m. todėl jam atsipirks per 10 - 12 metu už tokią suma, tad jis už ją ir pirks. Juk dauguma žinome jog tokios patalpos atsiperka vidutiniškai nuo 12 iki 20 metų. Nors šiai dienai Gedimino pr. galime rasti patalpų po 5000 lt/kv.m.
Manau jog visada geriau kai miesto širdis yra gyva ir vyksta veisksmas , o ne tai jog kas antros patalpos yra tuščios ir jose nieko nevyksta - išeini į miesta ir pastebi jog nebėra kur nueiti. Agitacija yra tokia - jei turi maitinimo patalpas ir nori jas išnuomoti - pasistekt išgirsti savo nuomininko argumentus ir sugyventi su jais bent metus kad jis ant kojų atsistotų (po to tik geriau bus ir vienam ir kitam) , jei nori parduoti patalpas tada taip lauk žmogaus kuris galės moketi 55 - 65 lt/kv.m. nes tu turi aiškia kažkokią kainą už kurią tau būtinai reikia parduoti patalpas.

2010-01-25 10:08
KiauleVoras
Tai jeigu maitinimo patalpas perki už 7000 Lt/kv.m, o išnuomoji po 20 Lt per mėnesį - tai turbūt blogesnę investiciją surast būtų sunku. Juk tai mažiausiai 30 metų atsipirkimo laikotarpis... Ir tai su sąlyga, kad savininkas per visą tą laiką nepatiria nei 1 lito išlaidų, nesumoka nei 1 lito mokesčių ir visą tą laiką patalpos būna 100 proc. užimtos! Kitaip atsipirkimas ir iki 50 metų užtruks!!!

Galima daryti labai konkrečią išvadą, kad maitinimo patalpos - tai patalpų rūšis, į kurią investuoti neverta net iš tolo !!!  Aš irgi taip galvojau, beje, nes tie restoranai tai atsidaro, tai užsidaro - žodžiu jokio stabilumo.  
2010-01-25 10:13
KiauleVoras
Beje, o kas yra geriau, jūsų nuomone: 20 Lt/kv.m ar 20 proc. nuo apyvartos?
2010-01-25 23:03
ElasBandis
Dėl pardavimo kainos srautinio objekto manyčiau svarbūs 2 esminiai dalykai: nuomos kaina ir yield.
Gedvidai, koki yield pasiruose moketi potencialūs restoranų pirkėjai, nuomos kaina kaip ir aiski? 10 proc.?
2010-01-27 14:10
Gedvidas
Dėl apyvartos ir nuomos mokesčio sunku pasakyti, viskas pirklauso nuo apyvartos dydžio bei patalpų ploto, ir iš kieno pusės pažiurėsi. Mano galva rištis prie apyvartos šiek tiek naudingiau yra nuomininkui - kiek suprekiauji tiek moki, o nuomotojui sunkiau planuoti savo pajamas į priekį nes jos kinta. Manau aukso vidurtiukas galėtų būti mišrus variantas.  

Apklausa

Kaip keisis būsto kainos didžiuosiuose miestuose 2016?
Kils daugiau nei 5% (0%)
Kils iki 5% (25%)
Nesikeis (0%)
Kris iki 5% (25%)
Kris daugiau nei 5% (25%)
Neturiu nuomonės (25%)

Viso balsavo: 4
Visos apklausos

Dienoraščiai

12-27 11:50 SauleJakim
Juratecity.lt - Nekiln...
05-26 01:56 MatasM
NTzemelapis.lt...
02-06 21:51 MatasM
LNTPA konferencija - a...
01-14 08:43 MatasM
2014 pradžia...
12-11 12:33 MatasM
Naujas verslo centrų b...

(c) UAB "NT spekuliantai"                             Tinklalapio taisyklės Kontaktai

Sprendimas: adme
CMS: easywebmanager