LT EN
Slaptažodžio priminimas Registracija

Mūsų vartotojai

Straipsniai

2008-11-01 - Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto rinka 2008 IIIQ (benlau)


BIURAI
Šiuo metu dauguma įmonių sprendžia, kaip sutaupyti ir optimizuoti veiklą. Tai labai pastebima ir biurų rinkoje - dideli nuomos plotai tampa nepaklausūs. Pastebėta, kad atsiranda poreikis iš biuro 500 kv.m keltis į 250 kv.m, iš 100 kv.m į 50 kv.m ir pan. Ši tendencija po 2 - 3 mėn. greičiausiai bus dar pastebimesnė, įmonėms pristačius metinius veiklos rezultatus.



Nors paskutiniojo 2008 m. ketvirčio rezultatų dar nėra, tačiau jau liepos – rugsėjo mėnesiais sumažėjo tiek biurų nuomos, tiek pardavimo sandorių. Nuomos kainos visuose didžiuosiuose miestuose sumažėjo apie 5 proc. Didesni nuomos sandoriai buvo sudaromi įmonėms norint persikelti iš didesnių į mažesnes arba pigesnes patalpas. Tai siejama su dalies įmonių peržiūrėtais savo pusmečio veiklos rezultatais ir priimtais sprendimais taupyti kaštus ir riboti išlaidas. Šiuo metu mažėjantį biurų rinkos aktyvumą labiausiai lemia Pasaulinė finansinė krizė ir lėtėjanti Lietuvos ekonomika.



Pastebima, kad potencialūs pirkėjai ieško nuomos ir pardavimo sandorių, kuriuose nustatyta žemesnė nei rinkos kaina. Bankų spaudžiami, dauguma NT rinkos vystytojų priversti greitai keisti savo kainų politiką, kad laiku galėtų grąžinti paskolas kredito įstaigoms. Juntama, kad nuomininkai yra labiau linkę derėtis dėl nuomos kainų ir papildomų įsipareigojimų. Taip pat, verta paminėti, kad ilgalaikėse sutartyse numatyti nuomos kainų indeksavimai nebėra siejami su vartotojų kainų indeksu arba infliacija. Šiuo metu nuomos sutartyse numatomi kiti saugikliai ir nuomos kainos perskaičiavimo tvarka.



Įvertinus būsto rinkoje įvykusius pokyčius, manome, kad biurų rinkos aktyvumas taip pat pradeda mažėti. Didėja nuomojamo ir parduodamo ploto pasiūla, daugėja parduodamų projektų, bankai rizikingiau vertina verslo centrų plėtros galimybes Vilniuje. Galimi biurų nuomininkai ir pirkėjai yra pasyvesni rinkos žaidėjai. Kaip ir būsto rinkoje, klientai jau gali rinktis iš kelių galimybių. Pasitvirtino metų pradžioje skelbtos prognozės, kad biurų rinka taps klientų rinka, o vykstant rinkos pokyčiams padidės biurų patalpų vakansija. Užsienio kapitalo įmonės pristabdė plėtros planus, daliai lietuviško kapitalo įmonių pradėjo trūkti apyvartinių lėšų, todėl biurų patalpų poreikis iki metų pabaigos galėtų dar šiek tiek sumažėti. Visgi, Lietuvos biurų rinka vėl pradėjo domėtis užsienio investuotojai, kurie nori įsigyti tiek veikiančius verslo centrus, tiek nori patys dalyvauti naujų projektų įgyvendinime.



Apibendrinant III ketvirčio rinkos tendencijas, pastebėjome, kad nuomos kainos buvo sumažintos maždaug 5 proc. Ankstesniais metais kiekvienas ketvirtis būdavo vis aktyvesnis, negu ankstesnis, tačiau nuo šių metu antrojo ketvirčio pastebima, kad sandorių skaičius mažėja. Jaučiamas rinkos sąstingis net mažų biurų nuomos rinkoje.



A klasės verslo centrų vakansija Vilniuje yra apie 4 proc., Kaune – 12 proc., Klaipėdoje – maždaug 7. Sumažėję pelnai ir didelė konkurencija kol kas pristabdo įmonių plėtros planus ir galimybes persikelti į naujas darbo vietas. Taip pat, prognozuojamas vakansijos padidėjimas siejamas su planuojama A klasės verslo centrų pasiūla.
Apibendrinant galima daryti išvadą, kad metų pradžioje prasidėjęs būsto rinkos nuosmukis persimetė ir į biurų rinką. Šiuo metu rinkoje labiausiai domimasi galimybėmis sutaupyti, todėl pagrindiniai vykstantys sandoriai – keičiant nuomojamą plotą į mažesnį. Esant poreikiui plėstis, ieškoma patalpų, kurios būtų didesnės, tačiau mokama galutinė nuomos kaina nepasikeistų.
Metų pabaigoje teko būti Rygoje, o šiemet kelias dienas praleidau Taline. Kadangi vyrauja nuomonė, kad šiek tiek atsiliekam nuo kaimynų, o aš jai pritariu 100 proc., galiu pasakyti, kad biurų rinkos padėtis pas juos tragiška – toliau nuo miesto centro esantys nauji biurų pastatai visiškai tušti – nėra nei įmonių reklamų, nei dega šviesos, ant kiekvieno aukšto plakatai su užrašu FOR RENT... Centre padėtis geresnė, bet bendra vakansija yra 20-30 proc.
Vykstantys procesai primena 1999-2002 metus, kuomet biurų rinkoje buvo didelė pasiūla, o nuomos kainos mažėjo. Verta paminėti, kad didelė dalis suplanuotų projektų nebus įgyvendinti, o jau beveik pastatytuose verslo centruose nuomos ir pardavimo kainos mažinamos, norint surinkti nuomininkus. Esant dabartinei pasiūlai ir paklausai, galima padaryti tik vieną išvadą – bus įdomūs ir sunkūs 2009 metai.

PREKYBA
2008 m. III. ketvirtį prekybos ir kitų komercinių patalpų rinkoje didelių pokyčių užfiksuota nebuvo. Nuomos ir pardavimo kainos, lyginant su 2007 m. pabaiga išliko beveik nepakitusios. Didžiausias įvykęs sandoris – Kauno „Akropolio“ pardavimas, o nauji prekybos centrai atidaromi pagal numatytą planą.



Per nagrinėjamą laikotarpį „Deka Immobilien GmbH“, atstovaujanti nekilnojamojo turto fondui „WestInvest InterSelect“, įsigijo 100 proc. „Akropolio“ įmonių grupės bendrovės „Kauno audinių projektas“, kuriai priklauso Kauno prekybos ir pramogų centro „Akropolis“ pastatai, akcijų. Sandorio suma neskelbiama.
Nekilnojamojo turto projektus plėtojančios bendrovės „E.L.L. Nekilnojamas turtas“ Vilniuje statomas laisvalaikio ir prekybos centras „Panorama“ pradės veikti lapkričio 7 dieną.
Investicijos į projektą siekė 270 mln. litų. Sostinės Žvėryno mikrorajone, T. Narbuto gatvėje, įsikūrusiame trijų aukštų maždaug 65.000 kv.m. centre veiks 140 drabužių, avalynės bei kitų parduotuvių, daugiau nei 20 restoranų, kavinių ir laisvalaikio praleidimo vietų.
Prekybos centras „Banginis“, iki šiol veikęs tik Vilniuje, tampa prekybos centrų tinklu. Šių metų rudenį bus atidarytas dar vienas prekybos centras „Banginis“ Klaipėdoje bei vystomas naujas projektas Kaune.
Visagine, Santarvės ir Veteranų gatvių sankirtoje, buvo atidarytas prekybos ir pramogų centras „Domino“. Naujajame centre įsikurs 46 prekybos ir paslaugų teikėjai. Bendras „Domino“ plotas siekia 10.000 kv. m.
Įprasta, kad vidutiniai nuomininkai moka beveik 50% didesnę kvadratinio metro nuomos kainą negu pagrindinis nuomininkas. Smulkiausieji nuomininkai, užimantys pačius mažiausius plotus, už nuomojamo ploto kv. m moka 80-100% didesnę nuomos kainą negu pagrindinis nuomininkas.
Aktyviausia komercinių patalpų nuomos rinka išlieka Vilniuje. Naujuose prekybos centruose Vilniuje pagrindiniai nuomininkai – paprastai mažmeninės prekybos maisto ar statybos medžiagų įmonės, kurie užima 20-50% viso prekybai skirto ploto. Didiesiems nuomininkams prekybos patalpų nuoma mėnesiui kainavo vidutiniškai 40–70 Lt už kv. m be PVM. Vidutiniai nuomininkai – aprangos, grožio, avalynės ir parfumerijos parduotuvės, buitinių prekių salonai, maitinimo ir pasilinksminimo įstaigos, kuriems patalpų nuoma mėnesiui kainavo vidutiniškai 65–90 Lt už kv. m be PVM. Mažiausi nuomininkai – nedidelės specializuotos parduotuvės ir paslaugų įmonės, kurioms patalpų nuoma mėnesiui kainavo vidutiniškai 85–120 Lt už kv. m be PVM.
Šiuo metu visuose didžiuosiuose Vilniaus prekybos centruose laisvų nuomojamų plotų nėra. Kaune ir Klaipėdoje esančių naujų prekybos patalpų užimtumas yra panašus kaip ir Vilniuje. Didžiausi veikiantys prekybos centrai nuolat yra išnuomoti 90 – 95 proc.
Prekybinių patalpų rinka išlieka viena sparčiausiai besivystančių, investuotojų į šį nekilnojamojo turto segmentą skaičius tik didėja.



Per 2008-2009 m. Lietuvos rinkai bus pasiūlyta maždaug 500.000 kv.m. ploto prekybos patalpų. Nors realizuojama nemažai naujų komercinės paskirties projektų, didelė jų dalis plėtojama atsižvelgiant į regiono specifiką ir poreikius, statant ne tik prekybos centrus, o daugiafunkcinius biurų, pramogų, viešbučių, sandėliavimo, logistikos ir prekybos kompleksus.



SANDĖLIAVIMAS
2008 m. pradžioje imta daug aktyviau kalbėti apie viešųjų pramonės parkų kūrimą ir laisvosios ekonomikos zonų plėtrą, tačiau šiuo metu yra atlikti tik parengiamieji darbai, o naujai pastatytų ir veikiančių pramonės parkų dar teks palaukti.



Norvegijos nekilnojamojo turto fondo „Orkla Finans“ valdoma investicinė bendrovė „NOR Property Investments AS“ per specialiai didžiausios savo akcininkės UAB „Inova Baltic“ Lietuvoje įkurtą kompaniją „NPD Industrial“ įsigijo 100 proc. bendrovės „Megarenta“ akcijų, kuriai priklauso 30 tūkst. kv. m. logistikos centras Vilniuje. Sandorio vertė – 78 mln. Lt.



Vilniuje pradėtos naujo logistikos centro statybos. 7 km nuo miesto centro nutolęs „GLC Logistikos centru” pavadintas kompleksas užims 4,47 ha žemės sklypą šalia Minsko plento, Kuprioniškėse“. Komplekso plotas 21.000 kv.m. Komplekso statybos darbus planuojama baigti antrąjį 2009 m. ketvirtį.



Nuomos ir pardavimo kainos per pirmuosius tris šių metų mėnesius išliko nepakitusios. Ši rinka nėra tokia inertiška kainų pokyčiams, nes sutartys paprastai pasirašomos maždaug 10 metų, o kainų pokytis paprastai siejamas su naujų centrų atidarymu.
Senų gamybinių ir sandėliavimo patalpų nuomos kainos vidutiniškai siekė 10-12 lt./kv.m be PVM. Pramonės patalpų nuomininkams ir naudotojams anksčiau dar buvo sunku peržengti kainos barjerą, kartais būdavo pasirenkamos pigesnės, o ne šiuolaikiškai įrengtos sandėliavimo patalpos.
Tačiau dar 2007 metais nekilnojamojo turto rinkai pasiūlius virš 200.000 kv.m ploto pramonės patalpų ir įvertinus pramonės parkuose siūlomo aptarnavimo ir papildomų paslaugų lygį, pastebima, kad vis daugiau įmonių perkelia savo veiklą į naujas patalpas. Sandėliavimo ir logistikos centruose vidutinė nuomos kaina sudaro 18-22 lt./kv.m be PVM Pastaruoju metu paklausios didesnės, apie 400 - 800 kv.m ploto, sudarančios sandėliavimo patalpos. Taip pat trūksta jau pastatytų naujų sandėliavimo patalpų nuomai.


Benediktas Laurušonis,
InReal Konsultacijų ir Analizės skyriaus vadovas

Grafikus ruošė UAB "InReal" (www.inreal.lt)



Peržiūrų skaičius: 9473
- 5

Apklausa

Kaip keisis būsto kainos didžiuosiuose miestuose 2016?
Kils daugiau nei 5% (0%)
Kils iki 5% (33.33%)
Nesikeis (0%)
Kris iki 5% (33.33%)
Kris daugiau nei 5% (0%)
Neturiu nuomonės (33.33%)

Viso balsavo: 3
Visos apklausos

Dienoraščiai

12-27 11:50 SauleJakim
Juratecity.lt - Nekiln...
05-26 01:56 MatasM
NTzemelapis.lt...
02-06 21:51 MatasM
LNTPA konferencija - a...
01-14 08:43 MatasM
2014 pradžia...
12-11 12:33 MatasM
Naujas verslo centrų b...

(c) UAB "NT spekuliantai"                             Tinklalapio taisyklės Kontaktai

Sprendimas: adme
CMS: easywebmanager