2014-10-16 - Geopolitinė įtampa išgąsdino ekonominės klasės būsto pirkėjus, bet kitų NT rinkos segmentų rodikliams įtakos neturėjo (MatasM)
2014 m. spalio 16 d., Vilnius. Šių metų III ketvirtį būsto rinkoje toliau augo pasiūlos ir paklausos disbalansas. Vilniuje neparduotų (laisvų ir rezervuotų) naujos statybos butų skaičius mušė rekordus, pasiekdamas 4000 ribą. Nepaisant aštrėjančios konkurencijos tarp vystytojų ir pasiektų sandorių skaičiaus „lubų“, kainos pirminėje rinkoje nemažėjo. Įspūdingai išaugo gyvenamosios paskirties žemės sklypų sandoriai didmiesčių rajonuose: Vilniaus ir Kauno raj. – 50 proc., Klaipėdos raj. – 37 proc. Komercinio NT rinkoje toliau augo paklausa, mažėjo vakansijos, nors nuomos kainos išliko stabilios. Pagrindinė to priežastis – naujai vystomi verslo, prekybos ir logistikos centrai, kurie jau dabar didina konkurenciją tarp nuomotojų.
Būsto rinkoje trečiąjį ketvirtį sandorių augimas išsikvėpė ir panašu, jog kuriam laikui pasiektos paklausos lubos. Trečiąjį ketvirtį buvo sudaryti 7.549 butų sandoriai, o tai yra 0,7 proc. daugiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus. Individualių namų sandorių augimas siekė 3,2 proc. (3.382 sandoriai). Nepaisant to, nekilnojamojo turto vystytojai nemažina tempų, todėl rinkoje, ypač sostinėje, formuojasi vis ryškesnis pasiūlos ir paklausos disbalansas.
„Vilniuje neparduotų butų (laisvų ir rezervuotų) skaičius siekia beveik 4000, t. y. rekordinis neparduotų butų skaičius“, – teigia „Inreal“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius. Visgi, pasak jo, pardavimo statistika rodo, jog dabar esamą pasiūlą pavyktų išparduoti per vidutiniškai 1,37 metų laikotarpį, o tai visai neprastas rodiklis. Deja, kol kas tendencijos rodo šio rodiklio prastėjimą, tad atitinkamai tai reiškia artėjančius iššūkius ir didesnę konkurenciją NT vystytojams. Jei šis rodiklis peržengs 2 reikšmę, gali daugėti NT kainų mažinimo atvejų. Paprastai, kol šis rodiklis siekia apie 1,5, rinkoje kainos yra stabilios. Be to, daug kas priklauso ir nuo vystytojų patirties. „Naujų butų pardavimo statistika rodo, jog rinkos senbuviai savo projektus parduoda maždaug dvigubai greičiau nei naujokai, todėl galima daryti prielaidą, jog artimiausiu metu mažiau patyrusiems NT vystytojams bus sunkiau konkuruoti“, – sako A. Antanavičius. Labiausiai konkurencija turėtų pasireikšti ekonominės klasės segmente, kuriame sandorių skaičius sparčiai sumažėjo nuo rekordinių 719 butų, parduotų pirmąjį 2014 metų ketvirtį, iki 210 parduotų butų trečiąjį šių metų ketvirtį. Tuo tarpu aukštesnės klasės butų pardavimai išliko stabilūs, lyginant su pirmuoju 2014 metų ketvirčiu, ir netgi išaugo 10,1 proc. lyginant su atitinkamu 2013 metų ketvirčiu. Ekonominės klasės pirkėjus, tikėtina, sugrąžintų sumažėjusi geopolitinė įtampa bei su tuo susijusios rizikos, nes šiame segmente daug sandorių sudaroma skolintomis lėšomis ir pirkėjai yra itin jautrūs įvairiems išoriniams poveikiams.
„Inreal“ analitikų duomenimis, nepaisant augančios naujų butų pasiūlos, kainos pirminėje rinkoje nemažėja, nes rinkos likvidumas išlieka gana aukštas. Bendras vidutinis naujų butų kainų lygis Vilniuje ketvirčio pabaigoje siekė apie 5.460 Lt/kv. m ir per pastaruosius metus išaugo apie 9 proc. Kaune bendras naujų butų pasiūlos kainų lygis per metus paaugo apie 4 proc. ir siekė 3.850 Lt/ kv. m. Klaipėdoje naujos statybos butų vidutinė kaina ketvirčio pabaigoje siekė apie 4.290 Lt/ kv. m – 2 proc. daugiau nei prieš metus. Didžiausias naujos statybos butų pasiūlos kainų augimas užfiksuotas Palangoje, kur per metus kainos vidutiniškai augo 13 proc. ir trečiojo ketvirčio pabaigoje siekė apie 5.840 Lt/ kv. m.
VĮ „Registrų centras“ duomenimis, per trečiąjį šių metų ketvirtį Lietuvoje buvo užfiksuoti 6.867 žemės sklypų pirkimo-pardavimo sandoriai – 25,8 proc. mažiau nei atitinkamu laikotarpiu pernai. 2013 metais buvusių žemės sklypų registruotų sandorių apimčių artimiausiu metu veikiausiai nepavyks pasiekti, nes dėl sudėtingų žemės ūkio paskirties sklypų, kurie sudaro daugumą visų sklypų sandorių, įsigijimo procedūrų kur kas populiaresnė tapo ilgalaikės nuomos alternatyva. Tuo tarpu gyvenamosios paskirties žemės sklypų pirkimo-padavimo sandoriai pademonstravo įspūdingą augimą: Vilniaus, Kauno, Klaipėdos rajonuose šio segmento metinis žemės sklypų sandorių augimas atitinkamai siekė 51, 50 ir 37 proc. Tai rodo augantį gyventoją norą įsikurti individualioje erdvėje periferinėse didmiesčių zonose.
Komercinio turto rinkoje, tiek verslo, tiek prekybos ar logistikos centrų segmentuose, toliau augo paklausa, mažėjo vakansijos. Tiesa, nuomos kainos išliko stabilios. Labiausiai tą nulėmė naujai vystomi projektai, kurie didina konkurenciją tarp nuomotojų ir atsveria galimą nuomos kainų augimą. Logistikos centrų segmente papildomai reikėtų paminėti Rusijos įvestus prekybos suvaržymus, kurie labiausiai palietė būtent šį segmentą, tačiau panašu, kad neigiamų padarinių nesukėlė.
Tiek būsto, tiek ir komercinio nekilnojamojo turto rinkoje dėl didelio skaičiaus naujai vystomų projektų daugelis sandorių (įsigijimo, nuomos ir kitų), sudaromi dėl nebaigto statyti nekilnojamojo turto, pasirašant įvairius preliminarius susitarimus ir atidedant pagrindinės sutarties pasirašymą iki kol objektas bus užbaigtas ir tinkamas naudoti. Dažnai skubama, susitarimai, ypač neprofesionalių vystytojų, pirkėjų ar nuomininkų, pasirašomi atsainiai vertinant prisiimamus įsipareigojimus ir tikėtiną rezultatą. Pasikeitus situacijai rinkoje, tai gali sąlygoti ne vieną ginčą – tiek dėl tokių preliminarių sutarčių nutraukimo, tiek ir dėl nuostolių atlyginimo.
„Ne visuomet preliminarus susitarimas reiškia tą patį ir ne visuomet jis suteikia vienodas garantijas pirkėjui ar pardavėjui, nuomininkui ar nuomotojui. Itin svarbu yra suprasti ir įvertinti sudaromo preliminaraus susitarimo turinį – kokia apimtimi jis užtikrina, kad galutinė sutartis bus sudaryta, kokios yra galimybės šį susitarimą, esant poreikiui, nutraukti ir kokios galimos tokio nutraukimo pasekmės ir pareigos atlyginti nuostolius“, - atkreipia dėmesį advokatų kontoros „Raidla Lejins & Norcous“ Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros departamento vadovė, Simona Oliškevičiūtė-Cicėnienė.
Preliminarieji susitarimai negarantuoja pagrindinės sutarties sudarymo, preliminarųjį susitarimą sudariusios šalys negali reikalauti įgyvendinti sutartį natūra ir realiai įvykdyti sutartį susitarime aptartomis sąlygomis, teisė reikalauti nuostolių atlyginimo taip pat yra ribota. Dėl šių priežasčių, esant didesniam poreikiui turėti garantiją dėl galutinės sutarties sudarymo ir sandorio įgyvendinimo, patartina sudaryti sąlyginę galutinę sutartį, pagal kurią nuosavybės ar turto perėjimas, atsiskaitymas atidedamas vėlesniam laikotarpiui, įvykus tam tikrom sąlygom (pvz., pastačius ir tinkamai įregistravus nekilnojamojo turto objektą). „Pavyzdžiui, kalbant apie nuomos santykius, pagrindinė sutartis su atidėtu nuomos termino (bei susijusių sąlygų) įsigaliojimu įprastai geriau užtikrina tiek nuomininko, tiek nuomotojo interesus. Pagrindinė sutartis, įregistruota viešajame registre, sukuria tiesioginius įsipareigojimus šalims ir, viena vertus, apsaugo nuomotoją nuo „tuščio“, t.y. nuostolingo, nekilnojamojo turto; kita vertus, nuomininkas yra garantuotas, kad užbaigus nekilnojamojo turto statybą ar įvykdžius kitas išankstines sąlygas, su jam bus perduotas išsinuomotas nekilnojamasis turtas ir nuomotojas negalės, pvz. pasikeitus rinkos sąlygoms, šio turto išnuomoti didesnę kainą pasiūliusiai šaliai“, - sako advokatų kontoros „Raidla Lejins & Norcous“ advokatė Simona Oliškevičiūtė-Cicėnienė.
Sudarant preliminariuosius susitarimus itin svarbu suprasti abiejų šalių lūkesčius, pageidaujamas garantijas dėl galutinės sutarties sudarymo bei įsivertinti nuostolių riziką ir tai tinkamai atspindėti dokumente, kuris pasirašomas tarp šalių. Preliminarus sutarimas ne visuomet gali užtikrinti norimą apsaugos apimtį, kita vertus, tam tikrais atvejais, priklausomai nuo jame numatytų esminių įsipareigojimų, gali būti pripažintas priverstinai įgyvendinama galutine sutartimi tarp šalių. Todėl svarbu ne tik dokumento pavadinimas, bet ir jo turinys.
