LT EN
Slaptažodžio priminimas Registracija

Straipsniai

2009-10-13 - Komercinio nekilnojamojo turto rinkos pokyčiai (MatasM)


UAB ,,Crealty Advisors”, bendradarbiaujant su UAB ,,ICA Real Estate” parengta 2009 m. III ketv. komercinio NT apžvalga rodo, kad visuose komercinio nekilnojamojo turto sektoriuose ryškaus nuomos kainų kritimo nebuvo užfiksuota. Pablogėjus Lietuvos ekonominei situacijai, ilgainiui didžioji dalis verslo centrų nuomininkų persiderėjo nuomos sutarties sąlygas dar metų pradžioje, o per III ketvirtį sudaryti nauji nuomos sandoriai kainų vidurkio nekoregavo. Prekybos sektoriaus nuomos kainos išliko beveik nepakitusios, nes dauguma prekybos centrų nuomininkų nuomos sutarčių sąlygas pasitvirtino dar metų pradžioje, vėliausiai - iki 2009 m. II ketv. vidurio. Nuomos sąlygų persiderėjimas buvo ypač ryškus šių metų kovo-balandžio mėnesiais. Sumažėję tarptautinių pervežimų srautai padidino logistikos centrų vakansiją. Vidutinis vakansijos lygis nuo metų pradžioje buvusių 9 proc., padidėjo iki maždaug 18 proc. Šiuo metu kai kurie mažmeninės prekybos centrų operatoriai planuoja uždaryti dalį savo logistikos centrų arba nutraukti esamas nuomos sutartis, todėl prognozuotume tolimesnį vakansijos didėjimą, tačiau didesnių nuomos kainų pakitimų nebuvo užfiksuota.

Biurų rinka

Po įmonių pusmečio veiklos įvertinimo, verslo centruose padidėjo vakansija. Ypač daug laisvo ploto yra toliau nuo miesto centro esančiuose B klasės verslo centruose. Pagrindinė vakansijos didėjimo priežastis - inkarinių nuomininkų pasitraukimas arba nuomojamo ploto sumažinimas.

Aukštesnės klasės A ir B1 klasės verslo centruose paprastai įsikuria didesnės ir ekonomiškai tvirtesnės įmonės, kurios sunkmečiu tik susimažino nuomojamą plotą ir persiderėjo nuomos kainas bei sutarčių sąlygas.

Tuo tarpu dalis pigesnius biurus besinuomojančių smulkių įmonių iš viso nutraukė veiklą. Be to, dalis žemesnės klasės verslo centrų buvo atidaryti jau 2008 m., kai administracinių patalpų poreikis jau buvo pradėjęs mažėti.

Teigiama žinia ta, kad padaugėjo biurų nuomos sandorių. Jau per antrąjį ketvirtį buvo jaučiamas susidomėjimas atpigusiomis biurų patalpomis aukštesnės klasės verslo centruose, tačiau sudaryti nuomos sandoriai nebuvo labai dideli. Dauguma klientų ieškojo 50-150 kv.m biurų, kurių nuomos kaina būtų iki 30 Lt/kv.m. Nuomos kainas nuomininkams pavykdavo sumažinti vidutiniškai apie 25 proc.

Prekybinių patalpų rinka

Po 2008 m. IV ketv. užfiksuoto staigaus kainų sumažėjimo ir sandorių sąstingio, 2009 m. I ketv. buvo laukimo ir analizės metas. Pavasarį prekybos patalpų rinka pradėjo atsigauti.

Buvo sudaryta daugiau sandorių, kurių didžioji dalis - sutarčių sąlygų persiderėjimo t.y. laikini nuomos sąlygų pakeitimo sandoriai, kuomet esami nuomininkai susitaria dėl naujų mokėjimo sąlygų, nuomos kainų ir jų indeksavimo. Paprastai tokio tipo sandorių trukmė yra 3-12 mėn., o pasibaigus minėtam laikotarpiui derybos, tikėtina, bus atnaujintos.

Didžiausia nuomos ir pardavimo kainų korekcija taip pat buvo užfiksuota 2009 m. II ketv. Naujiems nuomininkams vis daugiau prekybos centrų valdytojų pasiūlė diferencijuotą nuomos mokestį - t.y. dalis nuomos kainos yra stabili ir mokama kiekviena mėnesį. Kitą nuomos kainos dalį sudaro tam tikras procentinis mokestis, priklausantis nuo nuomininko apyvartos. Toks nuomos mokesčio apskaičiavimas naudingas abiem pusėms - nuomininko kaštai gali padidėti tik augant pajamoms, o prekybos centrų valdytojai gali stebėti, kaip sekasi jų nuomininkams ir imtis atitinkamų veiksmų siekiant užtikrinti lankytojų srautus.

Vertinant Lietuvos makroekonominius rodiklius, matome, kad verslo ir mažmeninės prekybos įmonių rezultatai prastėja. Dalis specializuotų prekybos tinklų buvo uždaryti būtent per trečiąjį metų ketvirtį, praėjus beveik metams nuo pirmųjų ekonomikos lėtėjimo ženklų.

Manome, kad 2009 m. IV ketv. vėl gali mažėti prekybos centrų nuomos kainos. Tikėtina, kad dalis specializuotų prekybos centrų (buitinės technikos, baldų, interjero salonų) gali būti laikinai uždaryti arba iš viso nutraukti veiklą dėl padidėjusių veiklos kaštų ir sumažėjusių pirkėjų srautų.

Prognozuojame, kad norėdami išlikti, prekybos centrų operatoriai bus priversti keisti prekybos centrų koncepcijas.

Nežiūrint ekonominio nuosmukio per III ketvirtį rinkai buvo pasiūlyta virš 60 000 kv.m. naujų prekybinių plotų. Rugpjūčio pabaigoje buvo atidarytas prekybos ir pramogų centras „Ozas". „Oze" įsikūrė pirmoji šalyje Suomijos tinklo „Prisma" maisto prekių parduotuvė, Europoje pirmaujantis mados prekių tinklas „Peek & Cloppenburg, tarp naujienų Lietuvoje - „Forever 18", „Jack&Jones", „BiBa", „Timberland", „BijouBrigitte" prekybos tinklai. Verta paminėti, kad „Ozo" savininkai net ekonominio sunkmečio metu sugebėjo pritraukti naujų stambių tarptautinių prekės ženklų ir prekybos operatorių, tačiau, norėdami prekybos centrą atidaryti laiku, neužtikrino jo pilno funkcionavimo. Atidarymo dieną veikė truputį daugiau, nei pusė parduotuvių, o maitinimo ir pramogų zona nedirba iki šiol.

Rudenį Suomijos imonių grupei „S-Group" priklausantys mažmeninės prekybos tiknklas „Prisma" pranešė, kad planuoja Lietuvoje iš viso atidaryti 6-7 šios bendrovės valdomus prekybos centrus. Antrąjį ketinama įrengti Kaune, Pramonės prospekte, trečiąjį - Vilniuje, laisvalaikio ir prekybos centre „Olinda".
Rugpjūtį „Rimi Lietuva" atidarė pirmąjį „Supermarket" tipo prekybos centrą Alytuje. Prekybos centras, išsidėstęs 800 kv.m. plote, atidaromas netoli Alytaus Dainų slėnio - šalia kelio Vilnius-Alytus.

Pramoninių patalpų rinka

Sumažėję tarptautinių pervėžimų srautai sumažino logistikos centrų užimtumą. Vidutinis vakansijos lygis nuo metų pradžioje buvusių 9 proc., padidėjo iki maždaug 18 proc. Šiuo metu, kai kurie mažmeninės prekybos centrų operatoriai planuoja uždaryti dalį savo logistikos centrų arba nutraukti esamas nuomos sutartis, todėl prognozuojame tolimesnį vakansijos didėjimą.

Investicijų rinka

Investicinių sandorių nei viename komercinio NT rinkos sektoriuje sudaryta nebuvo. Sandorių nėra užfiksuota jau daugiau nei metai. Pagrindinės priežastys - nestabili ekonominė padėtis, lito devalvacijos rizika, vis dar prastėjanti turto kokybė, žvelgiant investuotojų akimis, skirtingi pirkėjų ir pardavėjų kainų lūkesčiai, labai aukštas finansavimo procentas (t.y. sumažėjus turto vertei, potencialaus pirkėjo siūloma kaina yra žemesnė už pardavėjo paskolą).

Apie ICA Real Estate
UAB „ICA Real Estate" veikla susijusi su nekilnojamojo turto konsultacijomis, atstovaujant Klientą investicinių objektų pardavimo ir įsigijimo metu, rengiant NT projektų galimybių studijas ir analizes, ruošiant nekilnojamojo turto rinkos apžvalgas ir konsultuojant kitais, su nekilnojamuoju turtu susijusiais klausimais.

Arnoldas Antanavičius
Partneris/ Investicijų departamento vadovas


Apie CREalty Advisors
UAB „CREalty Advisors”- naujai susikūrusi komercinio nekilnojamojo turto kompanija, kurioje dirba nekilnojamojo turto profesionalai, sukaupę patirtį tarptautinėse komercinio NT konsultacijų bendrovėse ir stambiose vietinėse kompanijose. UAB „CREalty Advisors” teikia komercinio nekilnojamojo turto paslaugas - tarpininkavimo, nuomininko atstovavimo, konsultacijų investavimo klausimais, strategines verslo konsultacijas.

Marekas Kovalevskis
UAB „CREalty Advisors” Vadovaujantysis partneris



Peržiūrų skaičius: 5606
- 5

Apklausa

Kaip keisis būsto kainos didžiuosiuose miestuose 2016?
Kils daugiau nei 5% (0%)
Kils iki 5% (25%)
Nesikeis (0%)
Kris iki 5% (25%)
Kris daugiau nei 5% (25%)
Neturiu nuomonės (25%)

Viso balsavo: 4
Visos apklausos

Dienoraščiai

12-27 11:50 SauleJakim
Juratecity.lt - Nekiln...
05-26 01:56 MatasM
NTzemelapis.lt...
02-06 21:51 MatasM
LNTPA konferencija - a...
01-14 08:43 MatasM
2014 pradžia...
12-11 12:33 MatasM
Naujas verslo centrų b...

(c) UAB "NT spekuliantai"                             Tinklalapio taisyklės Kontaktai

Sprendimas: adme
CMS: easywebmanager