2014-02-06 - Komercinio NT sektoriuje - stabilus augimas ir rekordinės investicijos (MatasM)
2014 m. vasario 6 d., Vilnius. Šiandien vykstančioje Lietuvos nekilnojamojo turto asociacijos (LNTPA) metinėje konferencijoje Inreal analitikai ir SORAINEN teisininkai teigia, kad komercinio nekilnojamojo turto (toliau – NT) sektoriuje tęsiasi stabilus augimas. Verslo centrai džiaugėsi geru užimtumu ir didėjančiomis kainomis, prekybos centruose nuomos paklausa toliau viršijo pasiūlą, komercinių patalpų nuomininkai liovėsi ginčijęsi dėl nuomos mokesčio mažinimo. Vakansijos logistikoje toliau mažėjo –didmiesčiuose buvo itin sudėtinga išsinuomoti daugiau nei 500 kv. m modernių sandėliavimo patalpų, dėl rekordinių investicijų viešbučių rinkoje atidaryti net 7 nauji viešbučiai. Į NT turtą dažniausiai investuojama įsigyjant NT turtą valdančios įmonės akcijų.
Verslo centruose 2013 metais Lietuvoje vyravo užimtumo bei nuomos kainų augimo tendencijos. Sostinėje verslo centrų rinkoje buvo tęsiamos aktyvios investicijos – atidaryti 2 (13300 kv.m) bei statomi dar 6 nauji verslo centrai (73500 kv.m). „Nepaisant naujų projektų, vakansijos sostinėje ir toliau mažėjo – per metus jos susitraukė daugiau nei dvigubai – nuo 7,1 iki 3,5 proc.“, - teigia „Inreal valdymas“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius. Pasak jo, per metus įsisavinto modernių biurų ploto kiekis viršijo 26000 kv. m. Vertinant, jog naujai planuojami projektai bus įgyvendinti per dvejus metus, esamas pasiūlos augimas turėtų atitikti rinkos poreikį. Kaune ir Klaipėdoje vakansijos taip pat mažėjo, atitinkamai nuo 6,9 iki 5,8 proc. ir nuo 18,1 iki 14,0 proc. Modernių biurų nuomos kainos Kaune ir Klaipėdoje išliko stabilios. Esami rinkos rodikliai neskatina investuoti į naujų modernių projektų statybas. Šiuose miestuose kol kas investuojama tik į esamų pastatų atnaujinimą ar rekonstrukciją, pritaikymą biuro patalpoms.
„Šiuo metu atsigavusi rinka skatina prekybos centrų valdytojus imtis tam tikrų pertvarkų, įgyvendinti naujas prekybos centrų koncepcijas bei veiklos strategijas. Dėl šios priežasties neretai kyla klausimų dėl nuomotojų teisės keisti nuomininkų išdėstymą prekybos centruose, plėsti ar mažinti konkretiems nuomininkams nuomojamas patalpas, keisti nuomininkų segmentą“, - pritaria ir advokatų kontoros SORAINEN vyresnioji teisininkė, advokatė Giedrė Frolenkienė. Pasak jos, tiek šios aplinkybės, tiek pakitęs komercinių patalpų nuomininkų požiūris lems ir naują teismų praktikos formavimąsi NT ginčų srityje. „Jei ekonominės krizės laikotarpiu retas komercinių patalpų nuomininkas nesiginčijo dėl nuomos mokesčio sumažinimo, praėjusiais metais tokio pobūdžio ginčų beveik nepasitaikė. Tikėtina, kad artimiausiais metais NT ginčų objektu taps komercinio turto valdytojų pertvarkos, susijusios su nuomotojų teisėmis“, – teigia advokatė Giedrė Frolenkienė.
Didžiausius žmonių srautus pritraukiančiuose šalies prekybos centruose patalpų paklausa ir toliau viršijo pasiūlą. Įtakos tam turėjo ne tik atsigaunantis vartojimas, bet ir 2013 metais į šalies rinką atėję stiprūs užsienio prekių ženklai, iš kurių ryškiausias – pasaulinis mažmeninės prekybos drabužiais lyderis „Hennes & Mauritz“ („H&M”). Naujų stiprių prekės ženklų atėjimas gerokai išjudino prekybos centrų rinką. Beveik nuolat visiškai užpildyti didieji šalies prekybos centrai dėl naujų stiprių nuomininkų atėjimo nusprendžia nutraukti sutartis su silpnesnius rezultatus demonstruojančiais nuomininkais. Pastarieji, savo ruožtu, kraustosi į atokesnius prekybos centrus, kuriuose vakansijos taip pat sparčiai mažėja. 2013 metų viduryje Vilniuje atidarytas pirmasis Baltijos šalyse IKEA prekybos centras (25000 kv.m), pradėtos prekybos centrų „Prisma“ (10000 kv.m), „Domus Pro I“ (7500 kv.m) statybos bei „Gedimino 9“ (16500 kv.m) rekonstrukcijos darbai. Uostamiestyje pradėtas statyti 6500 kv. m ploto prekybos centras „Luizė“. Vystomuose objektuose didžioji dalis nuomojamų patalpų jau yra rezervuotos, nors prekybos centrų atidarymai planuojami ne anksčiau kaip 2014 metų pirmoje pusėje.
Pasak Inreal analitikų, 2013 metais investicijų netrūko ir šalies mažmeninės prekybos tinklų sektoriuje, tačiau jame plėtrą vykdė jau ne tik didieji prekybos tinklai „Maxima“, „Norfa“ ar „Iki“, tradiciškai atidarantys bei rekonstruojantys po keliolika prekybos taškų per metus. Po keletą naujų parduotuvių 2013 metais Lietuvoje atidarė „Rimi“ (3) bei „Kubas“ (2), tačiau didžiausią jų skaičių pasiūlė rinkos naujokas „Fresh Market“ (12). 2014 metais šis tinklas žada dar aktyvesnius plėtros planus. Bendra mažmeninės prekybos tinklų investuotų pinigų suma plėtrai Lietuvoje per 2013 metus viršijo 210 mln. litų.
Gausų NT sandorių skaičių patvirtina ir SORAINEN teisininkai. „Atsigavusioje NT rinkoje pastebima, jog didžioji dalis sandorių yra vykdomi ne tiesiogiai įsigyjant nekilnojamąjį turtą, tačiau per vadinamuosius „akcijų sandorius“, kai investuotojai perka nekilnojamąjį turtą valdančios įmonės akcijas. Vertinant šią tendenciją būtų galima daryti išvadą, jog investuotojai į NT iš esmės toleruoja riziką, susijusią su įmonės „istorine“ veikla, pvz., tinkamu mokesčių mokėjimu, projektavimo ir statybos teisėtumu, įmonės sudarytais sandoriais, ir tiki, jog šių rizikų valdymui taikomos teisinės ir komercinės priemonės yra veiksmingos, o teisinė aplinka – pakankamai stabili“, - teigia SORAINEN advokatė Giedrė Frolenkienė.
Analizuojant modernių logistikos centrų vakansijas šalies didmiesčiuose 2013 metų pabaigoje, pastebima, jog visuose trijuose šalies didmiesčiuose ir toliau buvo itin sudėtinga išsinuomoti daugiau nei 500 kv.m modernių sandėliavimo patalpų. Vilniaus moderniuose logistikos centruose vakansijos nukrito iki 0,9 proc. (3600 kv.m). Kaune rodiklis taip pat išliko artimas 0 proc., o Klaipėdoje laisvų patalpų rodiklis pasiekė 0,5 proc. (350 kv.m). Logistikos centrų valdytojai 2013 metų pradžioje naujiems nuomininkams 5–10 proc. didino nuomos kainas ir panašu, kad taip buvo pasiektas pusiausvyros taškas, atitinkantis nuomotojų bei nuomininkų lūkesčius, tad artimiausiu metu nuomos kainos turėtų išlikti stabilios. Sostinėje modernių logistikos centrų nuomos kaina metų pabaigoje siekė 12–17 Lt/ kv.m, o Kaune ir Klaipėdoje – 11–15 Lt/ kv.m. Senuose logistikos centruose Vilniuje tokių patalpų nuomos kaina siekė 6–10 Lt/ kv.m, o Kaune ir Klaipėdoje – 5–9 Lt/ kv.m.
Įsibėgėjo 2013 metais pradėtos logistikos centrų Vilniuje „Transekspedicija II“ (17000 kv.m) bei Klaipėdoje „Vlantana II“ (15000 kv.m) statybos. 2014 metais esamų centrų plėtrą Vilniuje turėtų pradėti „Arvydo paslaugos“ (8500 kv.m), o Klaipėdoje „Ad Rem Lez“ (8200 kv.m). 2013 metais „built-to-suit“ tipo sandėlius netoli Vilniaus pradėjo statytis gamybos bendrovės „Hormann Lietuva“ (5000 kv.m) bei „Wurth Lietuva“ (5700 kv. m), Kaune – prekybos įmonė „Osama“ (2000 kv.m) bei „Gintarinė vaistinė“ (9600 kv.m), o Klaipėdoje – AB „Klaipėdos jūrų krovinių kompanija“ (KLASCO, 8000 kv.m).
Per 2013 metus atsidarė net 7 nauji viešbučiai, kurie rinkai pasiūlė daugiau nei 440 numerių. Tokių aktyvių investicijų į šio segmento rinką Lietuvoje nebuvo jau seniai, tačiau didžioji dalis naujų viešbučių šalyje buvo iš dalies finansuojami Turizmo plėtrai skirta ES parama. Investicijų į viešbučių rinką neturėtų trūkti ir šįmet – pirmąjį ketvirtį Palangoje planuojamas 60 numerių 4 žvaigždučių klasės „Amberton Green“ viešbučio atidarymas. Investuoti į šį segmentą taip pat svarsto dar keli didesnių Lietuvos NT vystytojų, o apie žengimą į Lietuvos rinką arba plėtrą joje vis drąsiau užsimena dideli tarptautiniai viešbučių tinklai.
