2009-03-04 - Lietuvos prekybos centrų rinkos realijos (MatasM)
Kadangi jau žiniasklaida pakankamai garsiai pranešė apie Lietuvos prekybos centrų rinkos permainas, manau, ir mes galime trumpai aptarti šio segmento realijas.
Šalies ekonominiai rodikliai svarbūs vertinant prekybos centrų rinką
Visi, manau, jau suvokė, kaip tampriai susijusi NT rinka su bendra šalies ekonomikos situacija. Rimtesni užsienio investuotojai, nagrinėdami prekybos centrų rinką šalyje kreipia dėmesį visų pirma į šiuos makroekonominius rodiklius: atlyginimų augimas, infliacija, nedarbas. Pasižiūrėję visų rodiklių istorinius duomenis iki dabartinio fakto ir žinodami tendencijas, jau galime brėžti kažkokias ateities projekcijas šiai rinkai. Panagrinėjus į visus šiuos rodiklius www.ntspekuliantai.lt statistikos skiltyje tampa aišku, kad šiam segmentui ateina sunkūs laikai. Infliacija linkusi mažėti (jei ne akcizai ir PVM‘o augimas), nedarbas sparčiai auga (šiuo metu po 8 000-9 000 naujų bedarbių kiekvieną savaitę pagal Darbo biržos pateikiamus skaičius), atlyginimų augimas sustojo ir, remiantis aplinkinių pastebėjimais, sparčiai mažėja. Visa tai veda prie vienos išvados – gyventojų perkamoji galia mažėja ir tai veda prie mažėjančių prekybininkų apyvartų.
Prekybos centrai pamažu segmentuojasi
Pirmiausia aiškėja tendencija, kad ne pirmo būtinumo prekes pardavinėjantys prekybininkai (buitinė technika, sporto prekės, drabužiai, avalynė ir t.t.) uždarinėja savo skyrius paprastuose prekybos centruose, kurie skirti aptarnauti tik tam tikrą miesto rajoną ir keliasi arba palieka savo skyrius tik traukos centruose, tokiuose kaip Akropolis (Vilnius, Kaune, Klaipėda), Mega (Kaune), kurie generuoja aukštesnes apyvartas dėl didesnio žmonių srauto. Tad mažesnieji prekybos centrai turi ieškoti, kas pakeis išėjusius nuomininkus ir tai turėtų būti pirmo būtinumo prekes ir paslaugas siūlantys prekeiviai – raktų dirbtuvės, rūbų valyklos, vaistinės ir kt. Be abejo, pagrindinis nuomininkas išlieka maistininkas (mažmeninės prekybos tinklo parduotuvė). Tad per šį laikotarpį turėtų aiškiau nusibrėžti ribos tarp prekybos centrų - kuriai klasei jie priklauso.
O kaip judės nuomos įkainiai?
Na, manau, aišku, kad dėl to, jog išsikelia daugelis nuomininkų ir dideli plotai tampa tušti, prekybos centrų savininkai turi gerinti nuomos sąlygas, nes kitaip išsilakstys ir likę nuomininkai. Jau pastebėta tendencija, kad ilgai likę tušti plotai linkę plėstis, t.y. šalia įsikūrę nuomininkai taip pat išsikrausto. Juk pirkėjui dažniausiai nejauku vaikščioti po pustuštį prekybos centrą. Tad mano akimis, tokie prekybos centrai kaip „Pupa“ ir „Mandarinas“ Vilniuje turės keisti koncepciją ir nuomininkus vilioti geresnėmis nuomos sąlygomis.
Kitas prekybos centrų segmentas – traukos centrai kaip Akropoliai Viliuje, Kaune ir Klaipėdoje ar MEGA Kaune. Čia kurį laiką nuomos įkainiai neturėtų leistis, nebent pas stambesnius plotus turinčius nuomininkus, kurių paleisti nelabai nori prekybos centrų savininkai. Nes, kaip ir minėjau aukščiau, daugelis nuomininkų kraustysis lauk iš rajoninių prekybos centriukų į didesnių žmonių srautų sulaukiančius traukos centrus. Tad eilutė potencialių nuomininkų gal ir sutrumpėjusi, bet dar turėtų išlikti kurį laiką, kas ir išlaikys nuomos kainas. Tačiau sunkėjanti ekonominė situacija ir mažėjantis vartojimas su laiku palies ir šitą kol kas dar gana stabilų prekybos centrų segmentą.
Deja, prognozuot, kiek pakis nuomos įkainiai prekybos centruose per 2009 negaliu ir manau, kad konkrečiais skaičiais mažai kas iš rinkos analitikų norės svaidytis. Faktas, kad kritus prekybininkų apyvartoms 30-50%, 10% nuomos sumažinimas didelės reikšmės nepadarys ir kainą reikės nuleisti daugiau. Didžiausias kritimas bus prekybos centruose, kurie aptarnauja tik tam tikrą miesto rajoną, mažesnis specializuotuose centruose, o mažiausias kritimas turėtų būti traukos centruose.
Tad ir kaip nesąžiningai atrodytų, tačiau kaip ir visur nuomos įkainius nulemia paklausa patalpoms. Jei ji išliks per visą sunkmetį, nuomos įkainiai smulkesniems prekybininkams gali ir nepasikeisti.
2009 – kupini permainų metai
Prekybos centrų rinka, kaip matot, nėra išimtis ir rinkos korekcija ją taip pat jau aplankė. Kaip ir gamtoje – čia išliks stipriausi, apsukriausi ir aktyviai stebintys rinką bei priimantys atsakomuosius veiksmus. Nenustebčiau, jei ir keli prekybos centrai užsidarytų visai arba patektų į bankų rankas. Visgi per pastaruosius metus mažai kas plėtotojo projektus iš nuosavų lėšų, nes stengėsi įdarbinti pinigus maksimaliai efektyviai. Tad 2009 bus įdomūs metai analitikams, kurie kaups istorinę informaciją ir vėliau galės ją panaudoti nuspėdami tolesnius rinkos lūžius. Liūdni metai prekybininkams, nes jie tiesiogine to žodžio prasme loš žaidimą „Išlikimas“. Ir kupini iššūkių metai prekybos centrų savininkams, kurie privalės operatyviai taikytis prie rinkos, kad maksimaliai išspaustų iš prekybos centro pinigų srautą, kuris ir palaiko jų gyvybę.
Matas Macijauskas (MatasM)
Komentarai
KiauleVoras
Idomu ar Lietuvoje buvo nors vienas sekmingas nesekmingai veikusio prekybos centro koncepcijos pakeitimo precedentas, po kurio jis pradejo dirbti efektyviau ir geriau?
MatasM
Qbazzz
Yra du pavyzdžiai kai buvę PC išnyko ir tapo šiaip didelėmis parduotuvėmis - GDP Vilniuje ir Avilys Klaipėdoje. Dainava Kaune jei neklystu dar neatgimė...
piliekis
Kaip senas klaipedietis galeciau pasakyti, kad ten turime 2 esmines problemas.
1. Kainos uz nuomos plotus praktiskai pritemptos iki Vilniaus.
2. Beveik 50 % prekyvieciu (konkreciau - mini PC, "mugiu" ir "3 parduotuviu pasazu") yra nepatogus privaziavimui.
Is to turime 2 iseinancias pasekmes.
1. Dalis potencialiu vietiniu klientu rieda i akropoli, nes ten tikrai ras vieta automobiliui ir tokias pat kainas uz tos pacios klases prekes.
2. Atvyke sveciai nesugebes nuvaziuoti tiesiai iki taves, nes kelia pastoja zenklas po zenklo esantys draudimai.
Isvada. A.
Siuo laikotarpiu prekybininkai jau nebeuzdirba tu menku pelnu, kurie yra tik maza dalis nuompinigiu, privalomu atiduoti pagal galiojancias sutartis. Ir dar po 2-3 tokiu menesiu stipriausi nuomininkai kris i duobe, kuria patys issikase, nes suderejo itin kvailas kainas bei terminus.
Isvada. B.
Klaipedos versluma ir pardaveju gyvenima suzlugde pati savivaldybe, izoliavusi senamiesti.
Sprendimas.
Realiai - krizes laiku jau per velu ieskoti iseities is susidariusios padeties, reikia tik issilaikyti. Zodis "tik" reiskia gyvybe. Milijona uzsidirbs ne tos sferos veikla uzsiimantys zmones.