2015-10-22 - Nepaisant mažesnio komercinio NT sandorių skaičiaus, bendra sandorių vertė 6% didesnė nei pernai (MatasM)
Susidomėjimas įvairios paskirties komercinėmis patalpomis Lietuvoje neslopsta ir išlieka pakankamai aukštame lygyje. VĮ Registrų centro duomenimis, per pirmuosius šių metų devynis mėnesius Lietuvoje sudaryta 3% mažiau negyvenamosios paskirties objektų sandorių, palyginti su 2014 metų tuo pačiu laikotarpiu. Nors 2015 metais ir fiksuojamas nedidelis nuosmukis, tačiau bendras tokios paskirties objektų sandorių kiekis išlieka didelis ir „Ober-Haus“ duomenimis, yra vidutiniškai 44% didesnis, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu 2009-2013 metais. Todėl šių metų aktyvumas komercinių patalpų sektoriuje išlieka aukštame lygyje ir beveik nenusileidžia rodikliams, kurie buvo fiksuojami 2004-2007 metais. Be to, skaičiuojant įvykusių sandorių vertes, matyti, kad per devynis 2015 metų mėnesius Lietuvoje užregistruotų negyvenamosios paskirties objektų bendra sandorių vertė yra 6% didesnė, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu 2014 metais.
Panašios tendencijos fiksuojamos ir stambių komercinės paskirties objektų sektoriuje. Skaičiuojant tiesioginius, netiesioginius ir priverstinius egzistuojančių modernių biuro, prekybinių ar sandėliavimo/gamybinių patalpų įsigijimus, kurių vertė viršija 1,5 mln. eurų, per pirmuosius tris šių metų ketvirčius iš viso Lietuvoje sudaryti 8 investiciniai sandoriai, jų bendra vertė sudarė beveik 183 mln. eurų arba 6% daugiau, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai. „Ober-Haus“ duomenimis, iš viso šiais metais buvo įsigyta 10 objektų, kurių bendras plotas sudarė 146 300 m2: prekybinių patalpų – 122 500 m2, administracinių – 18 300 m2, gamybinių/sandėliavimo – 5 500 m2.
Pagal įsigyto turto vertę šiais metais didžiausia investicijų dalis teko Šveicarijai (36%), kuomet tarptautinė investicijų kompanija „Partners Group“ Vilniuje įsigijo verslo centrą „Vertas“ bei du prekybos centrus Kaune ir Klaipėdoje („Molas“ ir „BIG“). Danijai atiteko 20%, Estijai – 16%, Nyderlandams – 13%, Lietuvai – 12% ir Švedijai – 3%. „Kadangi parduodamų objektų pasirinkimas rinkoje yra išties ribotas, investuotojus domina ne tik pilnai pastatyti ir išnuomoti objektai, tačiau ir turtas, kuriam dar reikalingos papildomos investicijos ar nuomininkų struktūros keitimas bei paieška. Todėl tikėtina, kad šiemet Lietuvoje nebus sudėtinga pasiekti tokias investicijų apimtis, kurios buvo užfiksuotos 2014 metais, kuomet į modernų komercinės paskirties turtą buvo investuota net 208 mln. eurų“, - teigia Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.
Investuotojai ir toliau rodo susidomėjimą biuro paskirties pastatais. Visgi potencialius pirkėjus išskirtinai domina tik sostinėje esantys projektai. Šių metų trečiąjį ketvirtį sostinėje duris atvėrė jau penktasis biurų pastatas šiais metais – „K29“. Šis projektas rinkai pasiūlė net apie 13 500 m2 A klasės naudingo biurų ploto, kuriame įsikūrė tokios įmonės kaip „American International Group" (AIG), „Nasdaq“, „KPMG“, „Seesam“ ir kitos. „Ober-Haus“ duomenimis, per trečiąjį šių metų ketvirtį bendras naudingas modernių biuro patalpų plotas Vilniuje ūgtelėjo iki 539 800 m2. Kaune ir Klaipėdoje naujų projektų atidarymo dar teks palaukti, tad pasiūla šiuose miestuose išliko nepakitusi: Kaune – 90 800 m2, Klaipėdoje – 63 100 m2.
Auganti biurų pasiūla lems kainų augimo tempo lėtėjimą
Vilniuje šiuo metu statomų ir planuojamų plėtoti biurų projektų gausa kelia įvairias diskusijas dėl sparčiai augančios pasiūlos bei jos poreikio artimiausioje ateityje. Teoriškai per ateinančius 15-18 mėnesių rinkai turėtų būti pasiūlyta dar apie 100 000 m2 naudingo biurų ploto. „Ober-Haus“ specialistai skaičiuoja, kad 2012-2014 metų laikotarpiu Vilniuje kasmet buvo išnuomojama po 38 000-43 000 m2 modernių biuro patalpų, o vien per šių metų devynis mėnesius modernių biurų paklausa sudarė jau virš 40 000 m2. Tikėtina, kad per visus 2015 metus išnuomotų naujų biuro patalpų kiekis pasieks 50 000 m2 ir tai bus didžiausias paklausos rodiklis nuo 2010 metų. „Akivaizdu, kad nauji projektai plėtojami esant objektyvioms priežastims ir pagrindinė iš jų yra tarptautinių įmonių paslaugų centrų poreikis šiuolaikinėms biuro patalpoms. Realų paklausos buvimą įrodo ir naujausias verslo centras „K29“, kuris duris atvėrė beveik pilnai išnuomotas“, - atkreipia dėmesį S. Vagonis.
Bendras laisvų patalpų lygis sostinėje taip pat nuteikia optimistiškoms nuotaikoms. „Ober-Haus“ analitikai fiksuoja, kad per trečiąjį šių metų ketvirtį laisvų biuro patalpų lygis Vilniuje sumažėjo nuo 4,4% iki 4,0%. Situacija Kauno modernių biurų sektoriuje irgi nuteikia pozityviai, laisvų biuro patalpų lygis sumažėjo iki 2,2%. Tuo tarpu Klaipėdos rinkoje iš esmės pokyčių nematyti. Laisvų biuro patalpų lygis šių metų trečiojo ketvirčio pabaigoje siekė 19,0% ir nepaisant nedidelių kasmetinių nuokrypių, išlieka ties 2010-2014 metais fiksuotu laisvų patalpų lygio vidurkiu.
Nepaisant skirtingos situacijos Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje, „Ober-Haus“ duomenimis, biuro patalpų kainų lygis visuose miestuose iš esmės išlieka stabilus arba fiksuojami nedideli kainų pokyčiai į aukštesnę pusę. „Biurų nuomos kainos šiuose miestuose per penkerius metus jau sugebėjo ženkliai ūgtelėti: Vilniuje modernių biurų nuoma per pastaruosius 5 metus brango 31%, Kaune – 48%, Klaipėdoje – 46%. Šis augimas iš dalies kompensavo pastarojo sunkmečio praradimus. Todėl mažai tikėtina, kad dabartinėje situacijoje matysime kokius nors didesnius kainų pokyčius. Auganti plėtotojų konkurencija, matyt, nebeleis kainoms sparčiau stiebtis aukštyn, o gera ekonominė situacija šalyje ir didelis tarptautinių kompanijų dėmesys Vilniui iš esmės garantuoja, kad esamas kainų lygis neturi prielaidų mažėti“, - prognozuoja S. Vagonis.
„Ober-Haus“ duomenimis, šiuo metu Vilniuje A klasės biurų nuomos kainos siekia 13,0-16,0 Eur/m2, B klasės – 8,0-12,0 Eur/m2. Tuo metu Kaune A klasės biurų nuomos kainos yra 9,7-13,0 Eur/m2, o Klaipėdoje apie 8,5-12,5 Eur/m2. B klasės biurų patalpos Kaune siūlomos už 5,8-8,0 Eur/m2, o Klaipėdoje – 5,5-7,5 Eur/m2.
Saulius Vagonis
„Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas
