2015-04-22 - Pirmojo ketvirčio rezultatai būsto rinkoje atitiko prognozes (MatasM)
Nepaisant 2015 metais smukusio bendro būsto rinkos aktyvumo Lietuvoje, dabartiniai rodikliai ir pagrindiniai teigiami bei neigiami veiksniai, lemiantys tolimesnę šio sektoriaus plėtrą, atsveria vienas kitą ir sudaro prielaidas tolimesniam tvariam šio sektoriaus gyvavimui. VĮ Registrų centro duomenimis, per pirmąjį šių metų ketvirtį Lietuvoje sudaryta 21% mažiau namų pirkimo-pardavimo sandorių, palyginti su 2014 metų tuo pačiu laikotarpiu. Tuo tarpu butų pirkimo-pardavimo sandorių registruota beveik 31% mažiau nei prieš metus. 2015 metų I ketvirtį Lietuvoje vidutiniškai per mėnesį buvo sudaryta 535 namų ir 1 900 butų sandorių. Nors būsto sandorių kiekis, palyginti su 2014 metų rodikliais, yra gerokai mažesnis, tačiau tuo pačiu reikia pastebėti, kad 2015 metų rodikliai viršijo 2013 metais fiksuotus kiekius.
„Mūsų nuomone, nederėtų daryti reikšmingesnių išvadų iš 2015 ir 2014 metų statistinių duomenų palyginimo, kadangi dalis 2014 metais įvykdytų sandorių greičiausiai buvo paskatinti ne tik optimistinių nuotaikų dėl sparčios šalies ūkio raidos ir teigiamų kainų pokyčių būsto rinkoje, bet ir dėl artėjančio naujosios valiutos įvedimo lūkesčių. Tai lėmė, kad pakankamai svari sandorių dalis buvo įvykdyta skubant įsigyti būstą dar neprasidėjus 2015 metams“, – teigia Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas. Todėl norėdami įvertinti dabartinį būsto rinkos gyvybingumą bei perspektyvas, matyt, turėtume labiau atsižvelgti į 2013 metais vyravusias tendencijas ir rodiklius. Atsižvelgiant į tai, kad 2015 metų I ketvirčio sandorių kiekiai viršija 2013 metų statistiką (2013 metų I ketvirtį sudaryta apie 7 100 būsto sandorių, o per 2015 metų I ketvirtį – beveik 7 300), galima teigti, kad rinka 2015 metais nepatyrė netikėto nuosmukio ir išlaiko pakankamą gyvybingumą, kuris leidžia tikėtis tolesnės nuosaikios būsto sektoriaus plėtros ir artimiausioje ateityje.
Auganti pasiūla plečia pasirinkimo galimybes ir didina paklausą
Šalies sostinėje ir toliau buvo fiksuojami pakankamai geri naujos statybos butų pardavimo rodikliai. Vilniuje per pirmuosius tris šių metų mėnesius buvo realizuoti 656 naujos statybos butai jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose. Tai yra 29% mažiau nei prieš metus, tačiau 24% daugiau nei 2013 metų I ketvirtį. Šių metų butų pardavimo tempai išlaikė antrojo 2014 metų pusmečio lygį, t. y. nuo trečiojo 2014 metų ketvirčio pradėjusios mažėti pardavimo apimtys stabilizavosi. Svarbus išlieka ir pasiūlos veiksnys, kadangi augantis naujo būsto pasirinkimas leidžia pirkėjams rasti jiems priimtiną variantą įvairiuose Vilniaus miesto rajonuose (nuo naujų projektų miesto pakraščiuose iki brangaus turto centrinėje miesto dalyje). Įvertinus šiuo metu faktiškai vykdomas statybas, iki 2015 metų pabaigos Vilniuje turėtų būti baigtos apie 3.500 butų statybos ir tai bus 20% daugiau nei buvo pastatyta 2014 metais. „Pastebimai išaugęs naujų būsto projektų kiekis ir aktyvi paklausa turėtų išlaikyti panašias pardavimo apimtis per visus 2015 metus ir prognozuojame, kad per mėnesį turėtų būti parduodama ne mažiau nei 200–240 butų per mėnesį“, – pastebi S. Vagonis.
Kaune per pirmąjį 2015 metų ketvirtį buvo parduoti arba rezervuoti 94 butai, t. y. 4% mažiau nei per tą patį 2014 metų laikotarpį, tačiau 6% daugiau nei jų buvo realizuota per 2013 metų I ketvirtį. Reikia pažymėti, kad praėjusiais metais būsto plėtotojai Kaune buvo drąsesni ir rinkai pateikė jau daugiau naujų būsto projektų, pastatyta 3,5 karto daugiau naujų butų daugiabučiuose namuose nei 2013 metais. Anot S. Vagonio, vertinant dabartinę situaciją, matyti, kad antrajame pagal dydį mieste plėtotojai neturi aiškios strategijos ir didesnio pasitikėjimo šio regiono perspektyvomis. Šiais metais planuojama pastatyti apie 250–280 naujų butų (dvigubai mažiau nei 2014 metais), todėl vargu, ar galima tikėtis naujų butų pardavimo apimčių augimo šiais metais.
Šių metų Klaipėdos pardavimo apimtys išlaikė praėjusių metų lygį. Per pirmąjį šių metų ketvirtį buvo parduoti arba rezervuoti 57 butai, t. y. 14% daugiau nei per tą patį 2014 metų laikotarpį, tačiau 36% mažiau nei per 2013 metų I ketvirtį. Jeigu 2014 metais Klaipėdoje buvo pastatyta tik apie 180 naujų butų, tai šiais metais šis rodiklis gali sumažėti iki 120–150. Šiauliuose ir Panevėžyje per pirmuosius tris šių metų mėnesius parduota 15 naujos statybos butų. Dėl ribotos paklausos šie miestai jau seniai nematė didesnių projektų, o butų rinką pagyvina tik nedideli netradiciniai projektai (rekonstruoti daugiabučiai ar nedideli kotedžų tipo daugiabučiai namai).
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) metų pradžioje atlikto vystytojų Lūkesčių indekso duomenimis, nekilnojamojo turto plėtotojai kaip perspektyviausią NT sritį šiemet mato biurų plėtrą, todėl anot LNTPA vadovo Mindaugo Statulevičiaus, būsto pasiūlos didelio augimo laukti nereikėtų.
Išaugęs neparduotų butų skaičius neapsunkino rinkos
Pirmasis šių metų ketvirtis išsiskyrė augančiu neparduotų butų skaičiumi jau pastatytuose daugiabučiuose. 2015 metų pirmojo ketvirčio pabaigoje Lietuvos didmiesčiuose bendras neparduotų naujos statybos butų jau pastatytuose daugiabučiuose skaičius sudarė apie 2 220 arba 14% daugiau nei 2014 metų pabaigoje ir 3% daugiau nei prieš metus. Vilniuje neparduotų butų tokiuose namuose yra 1 085, Kaune – 420 butų, Klaipėdoje – beveik 680 butų, o Šiauliuose ir Panevėžyje kartu – apie 35 naujos statybos butų. Sparčiai įgyvendinti gyvenamieji projektai 2014 metais (ypatingai Vilniuje ir Kaune), lėmė ūgtelėjusį laisvų butų kiekį, tačiau kalbėti apie ženklų pasiūlos perviršį dar per anksti. Toks bendras neparduotų butų kiekis neturėtų būti našta pakankamai aktyviai rinkai, o blogiausiu atveju gali nebent atbaidyti dalį plėtotojų projektuoti naujus projektus, t. y. gausinti naujos statybos pasiūlą 2015–2016 metais.
Atsižvelgiant į dabartinius būsto rinkos pokyčius ir gyvybingumą, planuojamas būsto paskolų išdavimo sąlygų sugriežtinimas artimiausiu metu greičiausiai turės tik trumpalaikę įtaką būsto pardavimo rezultatams. Ir toliau svarbiausiu veiksniu būsto sektoriuje išliks gyventojų realių pajamų augimas ir rekordiškai žema būsto paskolų kaina. M. Statulevičius teigia, kad nors vasara – ne aktyviausias sezonas NT rinkoje, tačiau šiemet galima laukti didesnio pirkėjų dėmesio, jeigu liepos 1 dieną įsigalios Lietuvos banko sugriežtinta skolinimosi tvarka. „Apie tris ketvirtadalius visų būstų Lietuvoje nuperkama be būsto paskolos. Galima tikėtis, kad norintys įsigyti būstą su paskola ilgesniam laikotarpiui, suskubs iki liepos 1 dienos. Didžiausią poveikį pajus Vilniaus rinka, tačiau ilguoju laikotarpiu sugriežtintas skolinimasis apribos galimybes įsigyti būstą pirmiausia ekonominės ir vidutinės klasės būsto pirkėjams“, – sako M. Statulevičius.
„Apibendrinant 2015 metų pirmojo ketvirčio rezultatus, galima teigti, kad susiklosčiusi situacija šių metų pradžioje nenustebino. Rinka, kaip buvo tikimasi kaimyninių šalių – Latvijos, Estijos – pavyzdžiu, buvo gerokai mažiau aktyvi nei 2014 metų pradžioje. Atsižvelgiant į tai, kad 2014 metų pabaigą ir 2015 metų pradžią taip pat lydi sudėtinga bei paaštrėjusi geopolitinė situacija, sandorių smukimas 2015 metų pradžioje galėjo būti ir ryškesnis. Todėl manome, kad laikui bėgant, gyventojams vis labiau apsiprantant su nauja valiuta, augant šalies ekonomikai ir gyventojų pajamoms, rinka turėtų palaipsniui aktyvėti ir 2015 metų pabaigoje turėtume matyti gerokai gyvesnę rinką nei šių metų pradžioje“, – reziumuoja S. Vagonis.
Saulius Vagonis
„Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas
