2009-06-11 - Prekybos centrų veide atsiranda randai (MatasM)
Tušti plotai prekybos centruose pranašauja verslo mirtį, todėl kai kur prekybininkai naudojasi patalpomis tik už simbolinį mokestį. Sėkmė dar nenusisuko nuo tvirtas pozicijas užėmusių ir seniai veikiančių centrų. Jų šeimininkai stengiasi užsitikrinti ramią ateitį, formuodami eilutę už durų stovinčių potencialių nuomininkų. O pirkėjams reikia pigių, bet kokybiškų prekių.
Statė ir lenktyniavo
Pagal prekybos centrų plotus, tenkančius vienam gyventojui, Lietuva šiek tiek lenkia ES vidurkį. Daugiausiai naujų prekybinių patalpų statyta 2007 m. Bendrovės „Ober-Haus“ vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovo Sauliaus Vagonio teigimu, prieš porą metų, kai žmonės daug uždirbo, daug skolinosi ir daug vartojo, tai buvo labai patrauklus ir pelningas rinkos segmentas, į kurį skubančių investuoti irgi netrūko.
Šiandien labiausiai stebina Šiauliai, kur tūkstančiui gyventojų tenka net 954 kv. m prekybos patalpų ploto.
Rinkos ekspertai pastebi, kad anuomet verslininkai lenktyniavo tarpusavyje, mažai galvodami apie ateitį ir galimas pasekmes. Natūralu, kad šiandien jie labiausiai kenčia dėl sumažėjusios apyvartos. Šiauliai – ryškiausias nepamatuotų investicijų, neapdairios plėtros ir labai didelių tuščių ambicijų pavyzdys.
Sumažėjus vartojimui, mažėja ir prekybininkų apyvarta prekybos centruose. Jie nebegali mokėti sutartų nuomos kainų. O štai savininkai sutinka net ir su tokiomis sąlygomis, kai nuomininkai sumoka tik už komunalines paslaugas ir padengia dalį prekybos centro valdymo kaštų. Jei tik turėtų kitą, mokų klientą, tokį nuomininką savininkas pakeistų iš karto.
Pasak Lietuvos, Latvijos ir Estijos prekybos centrų nuomos procesų valdymo projekto „Balticretailcentres“ projektų vadovo Sauliaus Narvilo, kartais nuomos kaina susiejama su prekybos salono apyvarta ir sudaro apie 8 proc. jos dydžio. Centrai visais įmanomais būdais stengiasi išlaikyti nuomininkus, nes tušti, neišnuomoti plotai griauna įvaizdį, atbaido pirkėjų srautus ir kužda kitiems nuomininkams, kad laikas pasiieškoti geresnės vietos.
Investicijų valdymo kompanijos „Zabolis Partners“ duomenimis, pardavimų apimtys, tenkančios 1 kv. m prekybos plotui, sumažėjo 25-35 proc. Prekybos salonus, kurie neneša pelno, prekybininkai priversti uždaryti.
„Kiekvienas randa savo būdą užsidaryti: vienas susimoka baudą ir išeina, kitas užsitraukia žaliuzes ir nedirba, trečias – bankrutuoja“, – pasakojo „Ogmios“ grupės, valdančios nemažai prekybos centrų, ekonomikos direktorė Viktorija Radzevičienė. Tačiau, pasak jos, yra ir tokių, kurie plečia savo veiklą.
Net ir sėkmingais laikomuose prekybos centruose neišnuomoti plotai sudaro apie 2 proc. Tačiau jei prekybos centrų savininkai nedarytų nuolaidų, reali padėtis būtų blogesnė. Prognozuojama, kad tuščių plotų kiekis artimiausiu metu gali išaugti iki 10 proc.
Kaina svarbiau nei estetika
Prekybos plotų nuomos kainos pastaruoju metu krito apie 15-20 proc. Jų sumažėjimas, priklausomai nuo prekių grupių ir nuomojamo ploto, skiriasi, o kai kuriais atvejais siekia iki 40 proc.
Žemos kainos ir išaugusi kokybiškų prekybos patalpų, šiuolaikiškuose Lietuvos centruose, pasiūla sudaro geras sąlygas ateiti į mūsų rinką stipriems, žinomiems prekių ženklams ir tinklams iš užsienio. Tačiau vakariečiai delsia ir, ekspertų teigimu, laukia, kada stabilizuosis ūkis. Juos stabdo ir neaiški nacionalinės valiutos – lito ateitis.
„Žinomi tarptautiniai prekybos tinklai stebi rinką ir kol kas nusprendė dar palaukti. Jie supranta, kad dabar yra pats palankiausias metas pasirašyti ilgalaikes sutartis, jose užfiksuoti dabartines nuomos kainas. Tačiau jie norėtų matyti aiškesnius ekonomikos atsigavimo ženklus. Į Lietuvą jie ateis tik tuomet, kai bus mažesnė rizika, nors ir mokėti teks brangiau“, – pasakojo „Balticretailcentres“ projektų vadovas S. Narvilas.
Užtat į mūsų rinką prieš porą mėnesių pradėjo agresyviai veržtis kinai, su savo pigiomis prekėmis ir sava prekybos kultūra. Vienas pavyzdžių – „Azijos centras“, atidaręs prekybos salonus Šiauliuose ir vasarą planuojantis atidaryti Panevėžyje.
„Iš tiesų tai – pajėgūs ir finansiškai stiprūs verslininkai. Kinai norėtų prekiauti visuose didesniuose Lietuvos miestuose, jie veržiasi į visus prekybos centrus, kur tik juos priima, nes ten didesni pirkėjų srautai. Jie ieško prekybos plotų, siekiančių iki 1000 kv. m. Tai labai reta šiais recesijos laikais“, – stebėjosi „Balticretailcentres“ projekto vadovas.
Verslininkai iš tolimųjų Rytų turi mums sunkiai suvokiamas galimybes atvežti pigių ir, ko gero, kokybiškų prekių. Juk ir didžioji dalis vakarietiškų drabužių, rankinių, batų ir kitų daiktų gaminama būtent ten. Skiriasi prekių pateikimas, o kokybę vertina pirkėjas. Kinai neketina investuoti į prekinę išvaizdą, prekybos įrangą, rinkodarą ir panašius, kainą auginančius dalykus. Jiems, skirtingai nei prekybos centrams, nerūpi estetika. Jie žino, kad pagrindinis konkurencijos pranašumas šiandien yra kaina. Ir neklysta. Lietuviai mielai rausiasi prekių krūvoje, moka mažą kainą, o į kitas išpuoselėtas centrų parduotuves net neužsuka. Tendencija kiek bauginanti, bet, matyt, toks laikotarpis.
Pralaimi tarptautinėje konkurencijoje
Kaip recesiją išgyvenanti rinka pakeis prekybos centrų veidą, sunku pasakyti. Jų „sveikata“ priklauso nuo nuomininkų sėkmės. Ekonomikos klestėjimo, o iš tiesų, gyvenimo į skolą laikais, kai buvo daug pinigų ir paklausa lenkė pasiūlą, visų prekių grupių, tarp jų kasdienio vartojimo, kainos buvo išpūstos. Prekiautojai drabužiais, batais, buitine technika, baldais, panašiai kaip nekilnojamuoju turtu, dar bando laikyti tą patį kainų lygį, nors pasiūla dabar jau lenkia paklausą ir ekonominė logika verčia kainas mažinti. Vieni pirkėjai nebegali tiek mokėti, kiti galėtų, bet nemoka, nes supranta padėtį ir už tą pačią kainą nori gauti kuo daugiau vertės.
Mažmeninės prekybos apyvarta per pirmąjį šių metų ketvirtį sumažėjo beveik trečdaliu. Tačiau, pasak V. Radzevičienės, mažėjimas tarp skirtingų prekių grupių pasiskirstęs nevienodai. Baldų – 70 proc., buitinės technikos – 50 proc., drabužių – 30-40 proc., maisto – 20-25 proc. Prekybininkai, skaičiuodami prekės kainą, prie savikainos prideda pelno dalį, bet neįvertina apyvartos, kurią turėtų, jei sumažinę kainą daugiau ir greičiau parduotų. Tik kai pritrūksta apyvartinių lėšų, nuleidžia kartelę. Jie vis dar mano, kad pirkėjai tiki nuolaidomis ir kad jos yra gera rinkodaros priemonė.
Kita lietuvių prekybininkų bėda – veiklos išskaidymas. Pastaraisiais metais jie irgi buvo susigundę greitu pelnu iš prekybos nekilnojamuoju turtu. Dalį pajamų iš pagrindinės veiklos šiandien jiems tenka skirti paskolų aptarnavimui. Pinigų naujoms kolekcijoms pirkti nebelieka, todėl tikimybė, kad mus pasieks senesnės ir pigesnės prekės, didėja.
Mūsų tautiečiai, prekiaujantys tik Lietuvos rinkoje, turi labai menkas galimybes pigiai nusipirkti prekių užsienyje. Lietuvis iš italo ir iš kino visada pirks brangiau, nei, tarkim, vokietis. Mūsų rinka maža, kiekiai maži, vartojimo galimybės mažos. Prekė, kol ji patenka į lietuvio pardavėjo lentyną, dažniausiai pereina per kelias rankas. Todėl negali būti pigi. Spėjama, kad ilgainiui mūsų verslininkus praris arba išstums stipresni kaimynai, turintys plačius prekybos tinklus.
Laukia pigių prekių
Prekybos centro sėkmė priklauso nuo daugelio dalykų. Geriausiai išsilaiko tie, kurie yra seniai atidaryti, turi aiškų savo įvaizdį ir pirkėją. Sunkmetis yra tas laikas, kai patikrinamas kiekvieno stuburas ir kiek teisingi kažkada priimti sprendimai. Ekspertų nuomone, sėkmingiausią strategiją ir nuomininkų derinį turi visi bendrovės „Akropolis“ valdomi prekybos centrai. Net ir dabar jie gausiai lankomi pirkėjų, o norinčiųjų prekiauti po jų stogu išsirikiavusi eilutė. Antroje vietoje pagal lankomumą yra prekybos centras „Mega“ Kaune.
Garsusis „Gedimino 9“ pačiame Vilniaus centre, Gedimino prospekte, bando keisti savo įvaizdį ir pirkėją, taikosi nebe prie turtingo, bet vidutines pajamas turinčio kliento, keičia nuomininkus ir atidaro maisto parduotuvę. Tikimybė, kad pokyčiai duos gerų rezultatų, maža, nes pagrindinė centro problema išlieka – nepatogus ir neapgalvotas prekybos patalpų išdėstymas. Labai daug tuščių erdvių, laiptų, dėl to į trečią aukštą mažai kas užklysta. Ten esantys nuomininkai yra pasmerkti nesėkmei. O didžiausia klaida – nėra vietos, kur pirkėjas galėtų palikti savo automobilį.
V. Radzevičienės nuomone, šalia pagrindinių miesto gatvių esančių prekybos centrų prekybiniai plotai turėtų būti išdėstomi visiškai kitokiu, atviros prekybos principu, nepaliekant tuščių erdvių viduryje.
„Ogmios“ grupė, valdanti 21 ha plote išsidėsčiusį 110 tūkst. kv. m prekybos miestą sostinės Šiaurės miestelyje, irgi imasi pertvarkų, grupuoja ir keičia nuomininkus. Taip siekiama sukurti aiškią ir lengvai suvokiamą prekių grupių sistemą: statybos prekių, automobilių, interjero, maisto. Dabar jos be jokios tvarkos išskaidytos. Beje, šioje teritorijoje, šalia „Norfos“ ir „Rimi“ netrukus įsikurs dar viena maisto parduotuvė „Maxima“.
Pasak V. Radzevičienės, didžiausiomis prekių apyvartomis miestelyje džiaugiasi išparduotuvės. Vidutines ir net didesnes pajamas turintys žmonės jose perka garsių ženklų, bet nenaujų kolekcijų gaminius.
Vasaros pabaigoje duris atversiančiam „Ozo“ prekybos centrui ekspertai prognozuoja sėkmę, nes jį valdys profesionalai – vokiečių kompanija „ECE Projekt management Vilnius“. Ji atves į Lietuvą ir keletą naujų vardų – Suomijos maisto ir plataus vartojimo prekių tinklą „Prisma“, Europos madų lyderį „Peek & Cloppenburg“.
„Laikas įeiti į rinką labai nepalankus, bet žvelgiant į ilgalaikę perspektyvą, šis centras bus sėkmingas dėl labai geros vietos mieste ir sumanaus valdymo“, – įsitikinęs S. Narvilas.
Sandorių nėra, bet bus
Universlių receptų, kaip išgyventi prekybos centrams, kai ūkis traukiasi, nėra. Blogiausia, kad nėra ir jokių patikimų prognozių, kiek laiko tęsis ūkio sąstingis ir kur tas dugnas? Mažėja ir pajamos, kurias generuoja prekybos centrai, ir jie patys nustojo būti patrauklia bei geidžiama preke.
Advokatų kontoros „Sorainen“ advokatas Kęstutis Adamonis įsitikinęs, kad savininkai, kurie yra įsiskolinę bankams, atsidūrė ypač nepavydėtinoje padėtyje. Iš vienos pusės juos spaudžia nuomininkai, reikalaudami mažinti nuomos kainą. Iš kitos – bankas, neleidžiantis jos mažinti. Teisininkas spėja, kad artimiausiu metu bus ir priverstinių prekybos centrų pardavimų bankų iniciatyva, ir laisva savininkų valia.
„Yra ir prekybos centrų pardavėjų, ir pirkėjų, ir pinigų. Niekur jie nedingo. Tik pirkėjai dar laukia. Kai abi pusės turės panašų požiūrį į kainą, atsiras sandoriai. Prekybos centrų pirkimas – pardavimas jau atsigavo Anglijos ir Skandinavijos šalių rinkose, atsigaus ir pas mus“, – sakė K. Adamonis. Potencialūs prekybos centrų pirkėjai – investiciniai užsienio fondai.
Vienas sėkmingiausių sandorių šioje rinkoje buvo Kauno „Akropolio“ pardavimas. Tarptautinės prekybos tinklų tarybos ICSC (www.icsc.org) duomenimis, už jį sumokėta kaina, keletą kartų viršijanti statybos kaštus – 850 mln. litų. Tuomet tikėtasi, kad pirkinys pradės nešti pelną naujajam savininkui tik po 14 metų. S. Narvilo teigimu, šiuo metu komercinį prekybos centrą pirkėjai pirktų už tokią pinigų sumą, kokią jis uždirbs per 7-8 metus.
Jolanta LUNEVIČIENĖ
- 4
Komentarai
MatasM
ElasBandis
ElasBandis
MatasM
O tu žinai tikrą Akropolio pardavimo kainą? :)
Saulius
Kiniečiai valdo, greitai matysime juos daugumoje PC.
MatasM
Saulius