LT EN
Slaptažodžio priminimas Registracija

Mūsų vartotojai

Straipsniai

2009-02-06 - Verslo centrų klasifikacija (MatasM)


Turime Lietuvos verslo centrų rinkos analizėje problemą – tai jų klasifikavimas. Nuo 2000 metų Lietuvoje kasmet pastatoma vis daugiau verslo centrų, kurie atitinka A, B+, B ir C klasėms keliamus reikalavimus, tačiau vis dar nėra aiškių ir patvirtintų biurų ir administracinės paskirties patalpų vertinimo kriterijų. Straipsnyje mes įvardinsim kiekvienos biurų klasės keliamus reikalavimus. Kriterijai buvo pateikti remiantis „InReal“, „OREM“, Colliers Ltd., OBER HAUS, „Arco real estate“ ir „Re&Solution“ naudojama biurų ir administracinės paskirties patalpų klasifikacija ir klasifikavimo kriterijais.
Verslo centrai, administraciniai pastatai ir patalpos klasifikuojami į tris pagrindines grupes: aukščiausios klasės pastatai vadinami A klasės biuro pastatais, vidutinės – B klasės, žemiausios kokybės – C klasės. B klasės biurų patalpos paprastai skirstomos dar smulkiau - į B+ arba B. C klasei priskiriamos pavienės patalpos ne biurų centruose arba senos statybos biurų centrai.
Kadangi šiuo metu Lietuvoje nėra tokios įstaigos, kuri biuro patalpoms suteiktų oficialų įvertinimą pagal klasę, tad jie klasifikuojami pagal nekilnojamojo turto rinkoje nusistovėjusius reikalavimus biuro pastatams, taip pat remiamasi užsienio šalių patirtimi ir nekilnojamojo turto rinkos dalyvių rekomendacijomis. Taip pat buvo remtasi VGTU statybos fakulteto, statybos ekonomikos ir nekilnojamojo turto vadybos katedros profesoriaus Sauliaus Raslano komentarais.
Biurų pastatai yra vertinami pagal šiuos pagrindinius kriterijus (neprioritetine tvarka):
• Statybos metus;
• Pastato vietą ir architektūrinius sprendimus;
• Automobilių stovėjimo vietą ir tipą;
• Inžinerinę infrastruktūrą;
• Įrengimo lygį;
• Teikiamas papildomas paslaugas.

A klasės biurų patalpoms keliami reikalavimai pagal pasirinktus kriterijus
Pagal statybos metus:
• naujos statybos pastatas;
• rekonstruotas pastatas miesto centre, kuriame iš esmės yra pakeisti inžineriniai tinklai;
• iš pagrindų rekonstruotas pastatas – pakeistas vidaus erdvių planavimas, atnaujintas pastato fasadas, pakeisti inžineriniai, komunikacijos ir kiti tinklai.
Pagal pastato vietą ir architektūrinius sprendimus:
• unikalus architektūrinis projektas;
• prestižinė vieta mieste;
• geras susisiekimas asmeniniu ir viešuoju transportu.
Pagal inžinerinę infrastruktūrą:
• neribotas ryšio linijų skaičius;
• priešgaisrinė ir apsaugos signalizacija ir gaisro gesinimo įranga;
• fizinė pastato įėjimo kontrolė visą parą;
• galimybė patekti į savo darbo vietą visą parą;
• oro kondicionavimo sistema;
• autonominis šildymas su temperatūros reguliavimu atskirose patalpose;
• liftas privalo būti jei pastatas yra bent 4 aukštų (su rūsiu, pagalbinėmis patalpomis ir požemine automobilių stovėjimo aikštele);
• V kategorijos kompiuteriniai tinklai.
Pagal automobilių stovėjimo vietą ir tipą:
• požeminio ir lauko automobilių stovėjimo aikštelės;
• iš požeminės automobilių stovėjimo aikštelės – tiesioginis įėjimas į pastatą;
• priklausomai nuo įrengtų automobilių stovėjimo vietų pastatui priklausančioje aikštelėje ir pastato bendro ploto santykį 1 automobilio vietai turi tekti iki 35 m2 pastato bendro ploto.
• pagal įrengimo lygį šiuolaikiškos, vidutinės ir aukštesnės kokybės fasado ir vidaus apdailos medžiagos;
• laisvo planavimo patalpos.
Pagal teikiamas papildomas paslaugas:
• pastato administravimas;
• pastato konstrukcijų ir inžinerinių sistemų aptarnavimas ir priežiūra;
• pastato fizinė apsauga visą parą;
• viso pastato ir jo prieigų apšvietimas;
• bendrųjų patalpų, teritorijos valymas ir priežiūra;
• šiukšlių išvežimas;
• pastato draudimas;
• maitinimo įstaiga;
• konferencijų salė su įranga;
• interjero dizainerio paslaugos;
• internetas;
• klientų aptarnavimo recepcija (kopijavimo, laminavimo, dokumentų susegimo, faksų siuntimo ir priėmimo paslaugos).
  
Swedbank                            Vilniaus verslo uostas              Europos verslo centras

B+ klasės biurų patalpoms keliami reikalavimai pagal pasirinktus kriterijus
Pagal statybos metus:
• naujos statybos pastatas;
• rekonstruotas pastatas miesto centre, kuriame iš esmės yra pakeisti inžineriniai tinklai;
• iš pagrindų rekonstruotas pastatas – pakeistas vidaus erdvių planavimas, atnaujintas pastato fasadas, pakeisti inžineriniai, komunikacijos ir kiti tinklai.
Pagal pastato vietą ir architektūrinius sprendimus:
• geras susisiekimas asmeniniu ir viešuoju transportu.
Pagal inžinerinę infrastruktūrą:
• neribotas ryšio linijų skaičius;
• priešgaisrinė ir apsaugos signalizacija;
• fizinė pastato įėjimo kontrolė darbo dieną;
• video pastato apsauga darbo dieną;
• galimybė patekti į savo darbo vietą visą parą;
• oro kondicionavimo sistema;
• autonominis šildymas su temperatūros reguliavimu atskirose patalpose;
• liftas privalo būti jei pastatas yra bent 5 aukštų (su rūsiu, pagalbinėmis patalpomis ir požemine automobilių stovėjimo aikštele);
• V kategorijos kompiuteriniai tinklai.
Pagal automobilių stovėjimo vietą ir tipą:
• priklausomai nuo įrengtų automobilių stovėjimo vietų pastatui priklausančioje aikštelėje ir pastato bendro ploto santykį 1 automobilio vietai turi tekti iki 40 m2 pastato bendro ploto.
Pagal įrengimo lygį:
• šiuolaikiškos, vidutinės ir aukštesnės kokybės fasado ir vidaus apdailos medžiagos;
• laisvo planavimo patalpos.
Pagal teikiamas papildomas paslaugas:
• pastato administravimas;
• pastato konstrukcijų ir inžinerinių sistemų aptarnavimas ir priežiūra;
• pastato fizinė apsauga visą parą;
• viso pastato ir jo prieigų apšvietimas;
• bendrųjų patalpų , teritorijos valymas ir priežiūra;
• šiukšlių išvežimas;
• pastato draudimas;
• maitinimo įstaiga;
• konferencijų salė su įranga;
• interjero dizainerio paslaugos;
• internetas;
• klientų aptarnavimo recepcija (kopijavimo, laminavimo, dokumentų susegimo, faksų siuntimo ir priėmimo paslaugos).
  
Domus verslo centras                 Baltic center                               Kęstučio g. 65

B klasės biurų patalpoms keliami reikalavimai pagal pasirinktus kriterijus
Pagal statybos metus:
• dalinai rekonstruotas pastatas. Atnaujinti inžineriniai tinklai, vidaus išplanavimas;
• renovuotas pastatas. Pakeisti inžineriniai tinklai, suremontuotas fasadas ir vidaus patalpos.
Pagal pastato vietą ir architektūrinius sprendimus:
• vidutinis susisiekimas asmeniniu ir viešuoju transportu;
• gali būti kartotinis architektūrinis sprendimas.
Pagal inžinerinę infrastruktūrą:
• neribotas ryšio linijų skaičius;
• priešgaisrinė ir apsaugos signalizacija;
• galimybė patekti į savo darbo vietą visą parą;
• priverstinė oro vėdinimo sistema su natūralaus vėdinimo galimybe
• centrinis šildymas su temperatūros reguliavimu atskirose patalpose;
• liftas privalo būti jei pastatas yra bent 5 aukštų (su rūsiu, pagalbinėmis patalpomis ir požemine automobilių stovėjimo aikštele);
• III kategorijos kompiuteriniai tinklai.
Pagal automobilių stovėjimo vietą ir tipą:
• priklausomai nuo įrengtų automobilių stovėjimo vietų pastatui priklausančioje aikštelėje ir pastato bendro ploto santykį 1 automobilio vietai turi tekti iki 50 m2 pastato bendro ploto.
Pagal įrengimo lygį:
• šiuolaikiškos, vidutinės kokybės fasado ir vidaus apdailos medžiagos;
• laisvo arba dalinai laisvo planavimo patalpos.
Pagal teikiamas papildomas paslaugas:
• pastato administravimas;
• pastato konstrukcijų ir inžinerinių sistemų aptarnavimas ir priežiūra;
• viso pastato ir jo prieigų apšvietimas;
• šiukšlių išvežimas;
• pastato draudimas;
• maitinimo įstaiga;
• internetas.
  
Skraidenis                           Spanda                                      Danola

C klasės biurų patalpoms keliami reikalavimai pagal pasirinktus kriterijus
Pagal statybos metus:
• senos statybos pastatas. Gali būti suremontuotas, tačiau nerenovuotas ir neatitinkantis šiuolaikinių techninių funkcinių reikalavimų biuro pastatams.
Pagal pastato vietą ir architektūrinius sprendimus:
• toli nuo miesto centro;
• nepatogus susisiekimas visuomeniniu transportu.
Pagal inžinerinę infrastruktūrą:
• galimybė įsivesti neribotą ryšio linijų skaičius;
• bendrieji reikalavimai ne gyvenamosios paskirties pastatams taikomi reikalavimai;
• I kategorijos kompiuteriniai tinklai.
Pagal automobilių stovėjimo vietą ir tipą:
• priklausomai nuo įrengtų automobilių stovėjimo vietų pastatui priklausančioje aikštelėje ir pastato bendro ploto santykį 1 automobilio vietai gali tekti virš 50 m2 pastato bendro ploto.
Pagal įrengimo lygį:
• nekeičiamas patalpų planavimas;
• vidutinės ir žemesnės kokybės fasado ir vidaus apdailos medžiagos.
Pagal teikiamas papildomas paslaugas:
• pastato administravimas;
• pastato konstrukcijų ir inžinerinių sistemų aptarnavimas ir priežiūra;
• šiukšlių išvežimas;
• pastato draudimas;
• internetas.

Nustatant jau stovimo verslo centro klasę reikia įvertinti 17 kriterijų. Jei verslo centras atitinka 14-17 kriterijų - A klasė, 12-13 - B+ klasė, 10-11 - B klasė ir mažiau nei 10 - C klasė.
Kriterijai yra šie:
1. Naujos statybos arba kapitališkai rekonstruotas pastatas;
2. Gera pastato lokacija, egzistuojančioje ir/arba būsimoje aktyvaus verslo zonoje, patogus privažiavimas, gerai išvystyta susisiekimo infrastruktūra;
3. Efektyvus, atviras pastato aukštų išplanavimas (kolonų konstrukcija); šis kriterijus yra privalomas naujos statybos pastatui;
4. Praradimo faktorius (naudingo ir nuomotino plotų, apskaičiuotų pagal BOMA standartus, santykis) – ne daugiau 15%;
5. Didelė ir erdvi automobilių stovėjimo aikštelė; 1 automobilių stovėjimo vieta (požeminėje ir antžeminėje aikštelėse) ne mažesniam kaip 30 m2 nuomojamo biuro;
6. Aukštos kokybės standartinė pastato fasado ir bendrų naudojimo patalpų apdaila, šiuolaikiškos pastato inžinerinės sistemos, prioritetas pastato valdymo sistemai (BMS – Building Management System) – tai sistema leidžianti realiu laiku valdyti inžinerines pastato sistemas, stebėti ir automatiškai archyvuoti būtiniausią informaciją, siųsti pranešimus apie pastatuose esamų sistemų veikimo pokyčius ir energetinių išteklių naudojimą;
7. Šiuolaikiški, kokybiški pastato langai, racionalus jų išsidėstymas;
8. Pakabinamos lubos;
9. Aukšto gylis nuo lango iki lango – ne daugiau 18-20 m. Apvalios ar elipsės formų pastatuose aukšto gylis – ne daugiau 18-20 m.;
10. Aukštis nuo grindų iki pakabinamų lubų – vidutiniškai apie 2.7 m.;
11. Oro kondicionavimo sistema, valdanti vidaus patalpų šildymą, šaldymą, oro drėkinimą, pagal Europos HVAC standartais;
12. Trijų lizdų dėžutė telefono, elektros ir kompiuterio laidams arba paaukštintos/pakeltos grindys (arba galimybė jas įrengti);
13. Šiuolaikiški, greitaeigiai liftai, kurių maksimalus laukimo intervalas apie 30 s.;
14. Profesionalus pastato telekomunikacinių ryšių tiekėjas;
15. Profesionalus pastato valdymas;
16. Šiuolaikiška apsaugos sistema ir įėjimo kontrolė;
17. Kavinė pastato darbuotojams bei kitos paslaugos.

Klasifikavimas ir patys kriterijai su laiku gali būti tobulinami ir tikslinami, nes tobulo juk nieko nėra. Taip pat tikiuosi, kad greitu metu mes patys pradėsime skirstyti verslo centrus, kaip nešališka pusė ir šiuos klasifikavimo kriterijus naudos visi Lietuvos nekilnojamojo turto analitikai.

Matas Macijauskas (MatasM)



Peržiūrų skaičius: 13943
- 5

Komentarai

2009-02-07 17:53
KiauleVoras
Ačiū, kad taip išsamiai pristatytas pastatų reitingavimas. Nuveikėte tikrai nemažą darbą! Respect tinklapio kūrėjams ir puslapio autoriams. Labai gerai, kad ir pavyzdžių pridėjot. Bet dar geriau būtų, jei tuos pavyzdžius išnagrinėtumėt - parašytumėt, kodėl tas ir anas pastatas yra A ar B1 klasės ir kuriuos kriterijus iš Jūsų pateikiamo sąrašo atitinka, o kurių kaip tik neatinka. Nes žiūrint į paveiksliukus man asmeniškai "Spandos" pastatas atrodo ir gražesnis ir funkcionalesnis už tą trikampį Žvėryne, kuris mano žiniomis net bendro normalaus holo neturi. Ir atrodo ten su parkingu blogai.... O tas Skraidenis iš viso atrodo kaip kažkokia gamykla, kurių Kalvarijų gatvėj ir Šiaurės miestelyje pilna. Čia gal C klasės pavyzdį norėjot pridėti??????????
2009-02-07 18:27
MatasM
Paskaityk paskutinę pastraipą :) kol kas patys neklasifikuojam verslo centrų. Kaip rašiau, tikiuosi mes ateityje tą darysime patys :) Prašom.
2009-02-07 19:09
KiauleVoras
Atsiprašau labai. Tiesiog pamaniau, kad nuotraukose pavaizduoti biurai yra pateikti kaip tipiniai savo klasės pavyzdžiai. Dabar suprantu, kad jie nėra priskirti kažkuriai klasei, o tik šiaip pridėti kaip paveiksliukai, kad akiai maloniau būtų skaityti :) Dar kartą atsiprašau už nelogiškas pastabas!
2009-02-07 19:55
MatasM
Šiaip jie pridėti kaip pavyzdžiai atatinkamų klasių, tačiau jas priskyrė kiti kolegos, analitikai. O ar jie nesuklydo - patikrinsim vėliau :)
2011-04-19 12:31
MonikaN
 KiauleVoras, Skraidenio verslo centras turi du korpusus. Vieną naują, kitą rekonstruotą. Nuotrauka įdėta rekonstruoto pastato :)

2011-04-19 21:47
KiauleVoras
Tai, kad Skraidenio verslo centras pagal jų puslapį turi ne du, o tris visus korpusus. Bet taigi nekeičia esmės - tas pastatas nuotraukoj nei į B nei į kokį C klasės biurą nepanašus, o panašus į kažkokį žaliai nudažytą sandėlį :))))
2011-04-19 22:26
MatasM
Būtent dėl žalios spalvos visi jį priskiria šį VC B klasei.
2011-04-19 23:27
KiauleVoras
^
Geras čia :) Nežinojau :)))

Apklausa

Kaip keisis būsto kainos didžiuosiuose miestuose 2016?
Kils daugiau nei 5% (0%)
Kils iki 5% (33.33%)
Nesikeis (0%)
Kris iki 5% (33.33%)
Kris daugiau nei 5% (0%)
Neturiu nuomonės (33.33%)

Viso balsavo: 3
Visos apklausos

Dienoraščiai

05-26 01:56 MatasM
NTzemelapis.lt...
02-06 21:51 MatasM
LNTPA konferencija - a...
01-14 08:43 MatasM
2014 pradžia...
12-11 12:33 MatasM
Naujas verslo centrų b...
03-25 08:30 MatasM
JAV nekilnojamojo turt...

(c) UAB "NT spekuliantai"                             Tinklalapio taisyklės Kontaktai

Sprendimas: adme
CMS: easywebmanager