2009-10-12 - Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos pirminės daugiabučių rinkos apžvalga (2009.09) (MatasM)
Pasiūla
Rugsėjo mėnesį Vilniuje iš pasiūlos buvo išimtas vienas projektas ir vieno projekto pardavimai bei statybos buvo sustabdytos. Kaune sustabdyti vieno projekto pardavimai ir statybos. Kalbant apie naują pasiūlą, tik Kaune ir Klaipėdoje rinkai pasiūlyta po vieną naują objektą.
Jei imsime visus 2009 m., naujų objektų statybos pradedamos labai retai. Vilniuje šiais metais buvo pasiūlyta 6 nauji objektai su 207 butais (4 objektai prestižinėje klasėje, 2 ekonominėje), Kaune – vienas objektas su 30 butų ekonominėje klasėje, Klaipėdoje taip pat vienas su 135 butais ekonominėje klasėje. Nepaisant to, kad Vilniuje butų buvo pasiūlyta daugiausiai, tačiau šiame mieste ir sustabdytų objektų yra keletą kartų daugiau nei Kaune ir Klaipėdoje.
Būsto pasiūla per metus Vilniuje sumažėjo 30.6%, Kaune 30.3%, Klaipėdoje tik 1.1%. Sostinė vėl išsiskiria, nes pasiekė žemiausią pasiūlos tašką nuo 2006 metų pradžios - 2.200 butų.
Toliau sekame ir rezervacijų kiekį, kad būtų galima aiškiau identifikuoti pardavimus. Vilniuje ir Kaune rezervuotų butų sumažėjo apie 10%, daugiausia dėl sustabdytų objektų. Klaipėdoje rezervacijų kiekis beveik nepasikeitė.
Paklausa
Rugsėjo mėnesio paklausa grįžo į pavasario lygį. Labiausiai išsiskyrė Vilnius, kurio butų realizacijos apimtys vėl pasiekė triženklį skaičių. Kaunas ir Klaipėda neišsiskyrė didesniais svyravimais.
Analizuojant konkrečiau, pastebima, kad Vilniuje sparčiausiai mažėja patrauklių butų pasiūla, kur siūlomas geras kainos, vietos ir kokybės santykis. Patraukliausi rajonai per pastaruosius tris mėnesius buvo Žirmūnai, Pilaitė ir Vilkpėdė. Taip pat akivaizdu, kad pagrindinis pirkėjų motyvatorius išlieka kaina. Objektai, kuriuose būsto kainos nuleistos ženkliau (ir žemiau nei 5000 Lt/kv.m.), kitą mėnesį jau fiksavo paklausos suaktyvėjimą. Mažiausiai pirkėjams patrauklus prestižinis būstas (dėl aukštų kainų) bei skandalingai pagarsėję ekonominės klasės projektai.
Kaune Centre esančių objektų kainoms pasikoregavus apie 40% per metus, paklausa atsigavo ir fiksuojamas teigiamas pokytis jau keletą mėnesių iš eilės. Žvelgiant visų metų perspektyvoje, patraukliausi rajonai buvo Dainava, kurioje realizuota 68% ten buvusios pasiūlos, Centras – 38%, Panemunė – 37%, Šilainiai – 31%.
Klaipėdoje paklausūs tie objektai, kurių kv.m. kaina neviršija 4000 Lt/kv.m.
Rinkos realizacijos rezultatą atspindi parduotų ir rezervuotų butų suma, skliaustuose nurodytas praeito mėnesio skaičius. Vilniuje 29 (22) projektuose buvo teigiamas rezultatas ir 6 (11) fiksavo neigiamą paklausos pokytį. Kaune atitinkamai 4 (7) ir 1 (3), Klaipėdoje 4 (6) teigiami ir 2 (2) neigiami rezultatai.
NT siūlančios interneto svetainės lankomumas nesikeičia ir toliau auga.
Kainos
Rugsėjo mėn. kainas koregavo nedidelė dalis NT projektų plėtotojų. Vilniuje pasiūloje esančių butų kv.m. kainų vidurkis krito 3.3%, tačiau kritimą daugiausia lėmė dviejų prestižinės klasės objektų sustabdymas. Kaune kritimas siekė 2.1%, Klaipėdoje mažėjo 0.8%.
Išvados ir prognozės
Rugsėjo mėnesio rezultatai verčia susimąstyti. Rinkoje kaip niekad apstu naujienų tiek iš nekilnojamojo turto sektoriaus, tiek bendrai apie makroekonominius rodiklius, kurios yra prieštaringos viena kitoms, tad prognozes daryti sudėtinga.
Vilniuje geresnių kainų laukiantys pirkėjai gali iki metų galo susidurti su nemalonių siurprizu – kokybiškos pasiūlos nebuvimu. Stebint paklausą, sparčiausiai mažėja pasiūla objektuose, kurie siūlo butus už gerą kainos, vietos ir kokybės santykį. Tad, nepaisant to, kad kainos juda žemyn, ties kiekvienu kainos lygiu atsiranda nauja pirkėjų dalis, kurie apsisprendžia apsipirkti. Naujos pasiūlos nenusimato artimiausiais mėnesiais, nes bankai naujų statybų nefinansuos kol neišsikops patys, o plėtotojai matydami rinkos tendencijas nerizikuos statyti iš nuosavų lėšų. Tačiau nereikia pamiršti, kad taip pat egzistuoja antrinė naujos statybos butų rinka, kurioje pasiūlos taip pat yra nemažai.
Kaune ir Klaipėdoje tokių tendencijų netenka pastebėti, nes būsto objektų pasiūla daugiau nei pakankama šiai dienai, o paklausa nėra tokia, kad ženkliau sumažintų pasiūloje esančių butų kiekį. Natūraliai peršasi išvada, kad kainos šiuose miestuose toliau judės žemyn.
Taip pat nereikia pamiršti, kad artėja žiema – finansiškai blogiausias laikotarpis gyventojams – nes padidės išlaidos dėl mokesčių už šildymą. Tad būsto paklausa gali vėl atslūgti.
Kalbant apie pasaulinės ekonomikos atsigavimą, nuomonių yra labai daug ir jos skiriasi. Šiuo metu vieni makro rodikliai gerėja, kiti blogėja, o tai neleidžia identifikuoti aiškaus pasaulinės ekonomikos atsigavimo. Faktas, kad įpumpuoti šalių centrinių bankų milžiniški pinigai daro poveikį rinkoms, tačiau klausimas ar šis efektas nebus trumpalaikis. Didžiausiu galvos skausmu tampa nedarbo augimas, o tai savo ruožtu blogina mažmeninės prekybos (vartojimo) rodiklius ir spaudžia verslininkus įvairiose verslo šakose. Kol nedarbo augimas nėra suvaldytas, tol atskirų makro rodiklių gerėjimas negali būti vertinamas kaip ilgalaikė tendencija.
- 4