2009-02-18 - Prekybos centrų klasifikacija (MatasM)

Prekybos centrų klasifikacija
Šis straipsnis, kaip ir prieš tai buvęs apie verslo centrus, bus daugiau analitinio pobūdžio, negu apžvalginis. Kol pradėsime rengti pastovias apžvalgas apie NT sektorius, norisi apsibrėžti, ką būtent analizuosime, kokie objektai atitinka prekybos centro kriterijus, kad vėliau nekiltų nereikalingų klausimų.

Straipsnis buvo kurtas remiantis tarptautinių kompanijų pasauline praktika skirstant prekybos centrus, kurią taiko ir vietinės nekilnojamojo turto konsultacijų kompanijos kaip „Colliers“, „Re&Solution” ir kt. Taip pat prisipažinsim, kad mes būsime ne pirmieji, bandantys aprašyti prekybos centrų klasifikaciją. Dar 2005 04 UAB “Tureta” parašė analitinį straipsnį šia tema pasiremdama „Re&Solution” statistika (jį galite rasti čia). Tačiau kadangi straipsnis yra kiek pasenęs ir nepilnas, surezgėm naują variantą.

Straipsnio tikslai:
- Įvardinti pagrindinius kriterijus, kuriuos atitikus prekybos centras jau gali būti klasifikuojamas;
- Apibrėžti prekybos centrų klasifikaciją pagal įtakos zoną;
- Apibrėžti prekybos centrų klasifikaciją pagal jų paskirtį.

Kas yra prekybos centras?

Prekybos centras turi atitikti šiuos kriterijus:
- tai centralizuotai valdoma prekybinė įstaiga, kurioje veikia ne mažiau nei 10 savarankiškų parduotuvių (nuomininkų);
- joms skirtas plotas (nuomojamas arba naudingasis) sudaro ne mažiau nei 5000 kv.m.;
- pagrindinis arba kitaip inkarinis nuomininkas (anchor tenant) sudaro ne daugiau nei 70 proc. nuomojamo ploto.

Jei prekybinis plotas atitinka šiuos tris punktus, jis priskiriamas “prekybos centrui” ir toliau atitinkamai įtakos zonai ir klasei.

Prekybos centrų klasifikacija pagal įtakos zoną

Pagal ULI (Urban Land Institute, JAV) tarptautinę klasifikaciją skirstoma į penkis tipus:
- prekybos centras pirkėjui patogioje vietoje (convenience);
- rajoninis supermarketas (neighbourhood);
- apylinkės supermarketas;
- hypermarketas arba daugiafunkcinis prekybos centras (community);
- regioninis hypermarketas, vienas arba du daugiafunkciniai prekybos centrai (regional).

Pagal kiekį be abejo mes turime daugiausia paprastų prekybos centriukų, kurie yra pirkėjams patogioje vietoje.

Prekybos centrų klasifikacija pagal jų paskirtį

Prekybos centrai klasifikuojami į šešias grupes:
- Daugiafunkcinis prekybos centras su pagrindiniu nuomininku – maisto prekių parduotuve (Multipurpose shopping centre with a grocery anchor) – daug įvairaus profilio parduotuvių ir paprastai su dideliu pagrindiniu nuomininku – maisto prekių parduotuve (Pvz.: supermarket‘ai ir hypermarket‘ai beveik visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose);

          
RIMI - Savanorių g. 16 (Vilnius)      Minsko IKI (Vilnius)         Maxima XXX - Mindaugo g. 11 (Vilnius)

- Mados centras (Fashion Centre) – aukštos kokybės prekių parduotuvės, nedidelės brangių moteriškų drabužių ir reikmenų parduotuvės, su restoranais ir kavinėmis, išsiskiria iš kitų prekybos centrų savo individualumu (Pvz.: „EUROPA“ prekybos centras Vilniuje);

  
Europa (Vilnius)                      Gedimino 9 (Vilnius)         

- Specializuotas prekybos centras (Department Store) – prekybos centras skirtas tik tam tikram segmentui parduotuvių, kurios pardavinėja specializuotas prekes - baldai, buitinė technika (Pvz.: „Domus galerija“ prekybos centras Vilniuje);

  
Domus galerija (Vilnius)          SBA (Klaipėda)                            Skraja (Vilnius)

- Traukos centras (Power Centre) – dažniausiai jame yra keli pagrindiniai nuomininkai (Pvz.: „Akropolis“ prekybos ir pramogų centras Vilniuje);

 
Akropolis (Vilnius)                   Mega (Kaunas)

- Mažmeninės prekybos parkas (Retail Park) – sudarytas iš didelių 1-2 aukštų skirtingo profilio parduotuvių, sujungtų tos pačios architektūrinės idėjos, su skirtingais įėjimais, bet su ta pačia automobilių stovėjimo aikštele;

- Išpardavimų prekybos centras (Outlet) - panašu į mažmeninės prekybos parką (Retail park), tik tokie centrai statomi už miesto ribų. Jis gali būti tiesiog prekybos centras su įvairaus tipo prekėmis, kurioms taikomos nuolaidos (Factory Outlet) arba atskirų prekės ženklų parduotuvės (Fashion Outlet). Pagrindinė mintis jų yra tokia, kad ten pardavinėjamos praėjusių sezonų kolekcijos, kurios nebuvo išparduotos anksčiau (likučiai). Kadangi prekybos centras stovi toli nuo miesto, nuomotojai neužkelia nuomos. Visa tai lemia, kad prekės siūlomos ženkliai žemesne kaina nei mieste.

Manome, kad šis prekybos centrų skirstymas yra tikrai ne galutinis ir laikui bėgant atsiras naujų klasių, naujų klasifikavimo rėžių, kuriuos mes įtrauksime pas save. Tačiau kol mūsų nekilnojamojo turto rinka yra jauna, o tuo pačiu ir analizės metodai yra gan pradinio lygio (dėl per trumpos istorijos ir informacijos pasiekiamumo stokos), pilnai užteks ir tiek.

Matas Macijauskas (MatasM)

Peržiūrų skaičius: 17713

- 5

Komentarai

2009-02-19 19:14 KiauleVoras

Atsiprašau, kad komentuoju, bet nesuprantu čia kažko. Rašot, kad prekybos centru gali būti laikomas tik tas pastatas kur  cituoju "pagrindinis arba kitaip inkarinis nuomininkas (anchor tenant) sudaro ne daugiau nei 70 proc. nuomojamo ploto", o paskui kai rašot apie prekybos centrų tipus, tai minit ir hypermarketus ir supermarketus, kur tikrai Maximos IKi ar RIMi užima daugiau nei 70 proc. ploto. Pvz., kad ir jūsų nufografuotas RIMIHypermarket Savanorių prospekte. Ar vėl iliustracijos neturi ryšio su tekstu?

2009-02-19 19:36 MatasM

"..minit ir hypermarketus ir supermarketus, kur tikrai Maximos IKi ar RIMi užima daugiau nei 70 proc. ploto." - Ar tu žinai, kad daugiau nei 70%, ar tik spėji? panašu, kad spėji. Pagal mane mažiau nei 70%. Jei skaičiai mano meluoja, pasitaisysiu su laiku :)

2009-02-19 19:53 KiauleVoras

Dėl mažų supermarketų - tai tikrai žinau - čia specu būti nereikia - užeini ir matai, kad kelios parduotuvės tikrai nesudaro daugiau trečdalio Norfos ar kokios Maximos. Ką aš į parduotuves nevaikštau, manot?,O dėl Hyper Rimi - tai speju - nes ten tik kelios parduotuves pirmam aukste ir Pica Jazz ant virsaus. Tai kaip jie visi kartu 5000 m2 užims????? nes kazkur girdejau kad sitas Hyper Rimi turi apie 15000 kvadratinių metrų ploto.

2009-02-19 20:00 MatasM

Ką tik ištryniau eilę maisto parduotuvių iš tinklapio duomenų bazės, kurie nesiekia 5000 kv.m. Su laiku atfiltruosim ir tuos, pas kuriuos yra inkarinis nuomininkas su daugiau nei 70% užimamo ploto. Tačiau tam reikia laiko. Daugumą prekybos centrų rasi tinklapio duomenų bazėje su plotais ir t.t.
P.S. Džiugu, kad nors kažkas straipsnį perskaitė iki galo :))

2009-02-19 20:21 KiauleVoras

Ir dar: mano mokykla yra netoli Domus galerijos, todėl kartais užeinu tenais į Pomodoro. Tai mana, kad Domus galerija - neteisingas Department Store pavyzdys, nes nes ten iš viso nėra jokio "pagrindinio prekybos operatoriaus" o visa krūva mažų parduotuvėlių.

"Specializuotas prekybos centras (Department Store) – tik vienas pagrindinis prekybos operatorius, parduodantis tam tikras specializuotas prekes prekybos centre (Pvz.: „Domus galerija“ prekybos centras Vilniuje)"

2009-02-19 20:46 MatasM

Čia daugiau turima galvoje, kad prekybos centras skirtas būtent kažkurioms prekėms, šiuo atveju baldai, šviestuvai ir t.t. Nebūtina turėti inkarinį nuomininką. Jei sugebi surinkti reikiamą kiekį nuomininkų, kurie atitinka PC konceptą, tau tik geriau. Didesnė įvairovė prekių, o ir pats nuomotojas susimažina riziką per diversifikaciją. Išėjus inkariniam nuomininkui iš PC, paskui gali patraukti ir mažesni prekybininkai, nes jaučiasi iš kart prekybos centre ištuštėjimas. Jei pasitraukia mažesnis nuomininkas, tuščios patalpos ne taip bado akis :)

2009-02-25 16:30 Qbazzz

Skaitom skaitom :) KiaulėVoras Savanorių Rimi dar pamiršo kad nemažą plotą ten užmą JYSKas, vienok aš vistiek būčiau linkęs jam pritarti kad tai yra hypermarketas. Tipiški tokių PC pavyzdžiai Mandarinas ir BIGas, o hypermarketų įtraukimas iškraipo duomenis...

2009-02-25 18:36 MatasM

Qbaz - na pirmiausia reiktų perfiltruoti per mūsų jau nustatytus 3 filtrus: nuomininkų skaičius, PC plotas ir inkarinio nuomininko užimamas plotas. Jei visus filtrus praeina - reiškia toliau galime jau priskirinėti kažkuriai PC kategorijai. Manau čia ir bus daugiausia diskusijų. 

Anyway, kaip minėjau, ši klasifikacija bus su laiku tobulinama. Tikiuosi surinksim NT analitikus ir profesorius, su kurių pagalba bus galima išdirbti tikslesnę klasifikaciją :) 

2009-02-26 13:51 KiauleVoras

"Anyway, kaip minėjau, ši klasifikacija bus su laiku tobulinama. Tikiuosi surinksim NT analitikus ir profesorius, su kurių pagalba bus galima išdirbti tikslesnę klasifikaciją :) "

O tai kada čia viskas bus?

2009-02-26 14:20 MatasM

Šito negaliu atsakyti. Tikiuosi iki vasaros.

2009-02-27 16:01 alfaomega

PC klasifikavimo yra daug variantu ir zymiai daugiau kriteriju nei ofisams, pagal kuriuos galima klasifikuoti, juk tas pats PC tuo paciu metu gali buti ir fashion ir regional shopping center, todel rasant tokia tema, manau reiktu siek tiek labiau tikslumo ir detalumo :)

keletas pastabu:

1. rajoninis supermarketas ar hypermarketas isvis nera prekybos centrai, todel PC klasifikacijoje ju net neturetu buti (juk cia kalbama apie Maxima X ar XX parduotuves)

2. Power centras yra labiau artimas retail parkui, o Akropolis tikrai toks nera, Akropolis butu regional center ar net superregional center. 

3. Department store tikrai neprilyginčiau specializuotam prekybos centrui, nes tai PC kuriame kaip tik nėra vienos ryškios prekių linijos, o Domus Galerija yra specializuotas PC, bet ne department store.

turbut reiktu tikslumo ir vertimui, nes pagal apibrezima "convenience centre - PC pirkejui patogioje vietoje" ta pati Akropoli butu galima priskirti convenience, nes turbut gan patogioje vietoje yra...

2009-02-27 19:28 MatasM

Dėl detalių pritariu - neperseniausiai gavau daug informacijos apie prekybos centrų klasifikavimą iš kolegos Martyno Žibūdos (daug dirbo "EIKA" bei "Žabolis ir partneriai" su prekybos centrų plėtojimu), tad su jos pagalbą straipsnį patobulinsiu.

Dėl vieno ar kito PC priskyrimo tam tikrai klasei - diskusijų klausimas ir manau čia bus tiek nuomonių, kiek žmonių :) Tad kol straipsnio nepatobulinau, tai diskutuoti kuriai klasei priskirti tam tikrą PC būtų laiko gaišimas.

2009-03-01 14:03 KiauleVoras

Atsiprašau, bet gal kas nors man gali paaiškinti, kodėl neva taip svarbu tiksliai žinoti prekybos centrų klases? Kas nuo keičiasi jei Domus Galeriją pavyzdžiui pavadinsime ne "Department store", o "specializuotu prekybos centru"? Kam tas klasifikavimas iš viso reikalingas?

2009-03-01 20:41 MatasM

Na kadangi tinklapio vienas iš tikslų buvo, kad čia rastų įdomios informacijos apie Lietuvos NT rinką ir užsienio investuotojai, tad stengiames kuo labiau priartinti klasifikavimą ir analizavimo rėžius prie išsivysčiusioms rinkoms įprastų.
Užsienietis galės iš tinklapyje pateiktos informacijos susidaryti preliminarų vaizdą apie prekybos centrų rinką Lietuvos miestuose. Matys kokie pagrinde plėtojami PC, kokių gal būt trūksta, kokia konkurencija tam tikruose segmentuose ir t.t.
Kaip sakiau, noriu, kad visi šnekėtume tais pačiais terminais :) Gal tau užteks ir žinoti aplamai prekybos centrų ploto augimo tendencijas, tačiau kai kuriems to gali būti maža.

2009-03-03 21:24 Saulius

Neblogas straipsnis. Pats analizavau sia rinka. Tikrai nera lengva visko apibrezti, nes cia ne ISO reglamentuota sistema. Reikia ir savo nuomone ikisti. Atsiusiu informacijos autoriui, kuri gales sutvirtinti si atlikta darba.