2009-04-25 - Biurų tuštėjimo metas (MatasM)

Visai nesenai nekilnojamojo turto plėtros įmonės teigė, kad sustojus gyvenamosios statybos sektoriui, jos generuos pajamas iš komercinių objektų – verslo centrų valdymo. Deja, rinkos korekcijos laikotarpiu šis segmentas niekada nebuvo stabilus. Šiuo metu matome jau visai kitą vaizdą nei 2007 rudenį, kai visi kalbėjo apie plėtros išskaidymą į skirtingas nekilnojamojo turto rūšis, beveik 100 proc. užpildytus verslo centrus, stabilias biuro patalpų nuomos kainas ir didelį susidomėjimą verslo centrais užsienio investuotojų tarpe.


Traukia žemyn



Verslo centrų rinkos būsenai ir tendencijoms didžiulę įtaką daro makroekonominė aplinka, kurios rodikliai Lietuvoje pastebimai prastėja. Prasidėjusi bendrojo vidaus produkto kelionė žemyn rodo, kad mūsų ūkis yra ties lūžio tašku ir jau leidžiasi. Pasaulio ekonomikos lėtėjimas sudaro dar nepalankesnį foną. Mažėjantis BVP reiškia, kad jau sumažėjo kompanijų apyvartos, jos pačios ims mažėti, reikės mažiau darbo jėgos ir mažesnių patalpų. Laisvų biurų rinkoje daugės, didės konkurencija tarp nuomotojų, o nuomos kainos leisis žemyn.

Rinkos analitiko Mato Macijausko teigimu, administracinės paskirties patalpų poreikis glaudžiai susijęs su ekonomikos ciklais. Kai ūkis auga, jų reikia daugiau. Kai traukiasi – mažiau. „Konkrečių formulių nėra, bet šiandien aiškiai matome, kad paklausa krenta, nes nedidelėse įmonėse mažėja darbuotojų, didėja nedarbas. Pastebima ir pačių verslo įmonių mažėjimo tendencija, nes dalis jų nutraukia veiklą. Naujos kompanijos nesikuria taip sparčiai, kaip ekonomikos kilimo laikotarpiu. Statyti naujus verslo centrus nebeapsimoka“, – sakė M. Macijauskas. Bankai, savo laiku sustabdę finansavimo srautus nekilnojamojo turto objektų statybai, dalį verslininkų savotiškai sustabdė ir nuo neapgalvotų ir neracionalių planų įgyvendinimo.


Susigriebė per vėlai



Dauguma naujos statybos biuro patalpų projektų buvo plėtojami trijuose miestuose – Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje. Sostinėje biuro patalpų fondo augimas buvo didžiausias.

Ženklesnis biuro patalpų augimas sutapo su visu nekilnojamojo turto rinkos ir ūkio pakilimu 2002–2003 metais. Kadangi pelnai šiame segmente buvo mažesni už gyvenamojo, jis nesulaukė tokio didelio plėtotojų dėmesio.

Didžiausias biuro patalpų pasiūlos pasipildymas buvo 2007 m., kai rinka jau pradėjo vėsti. Verslo centrų projektų įgyvendinimas užtrunka nuo 1,5 iki 2,5 m. Sprendimai statyti kai kuriuos objektus buvo padaryti, kai rinka klestėjo ir buvo jaučiamas didelis biuro patalpų poreikis.

Žvelgiant į atskirų miestų biuro patalpų fondus pagal klases matome, kad Vilniuje daugiausia buvo plėtojama B+ ir B klasės verslo centrų, kurių poreikis dėl patrauklios kainos buvo didžiausias. A klasės verslo centrų projektų daugiau įgyvendinta paskutiniais metais. Vilnius ruošiasi šiemet gerokai pasipildyti naujais biurų plotais – beveik 66 tūkst. kv. m. Šis pasipildymas būtų buvęs dar didesnis (apie 90 tūkst. kv. m), jei kelių objektų statybos nebūtų sustabdytos dėl neigiamų prognozių ir kai kurių plėtotojų bankrotų.



Žvelgiant į Kauną ir Klaipėdą galime pastebėti, kad beveik nebuvo statoma A klasės verslo centrų. Priežastis paprasta – nebuvo tokio poreikio rinkoje. Daugiausiai buvo plėtojami B+ ir B klasės verslo centrai. agrindinės investicijos į šių miestų biuro patalpų rinką atėjo tik nuo 2004–2005.


Daugėja laisvų plotų



Kai ūkio plėtra kilo ir verslas plėtėsi, laisvų patalpų kiekis mažėjo, nepaisant vis didesnio biuro patalpų pasipildymo kiekvienais metais. 2007–2008 m. – lūžio laikotarpis, kai tuščių biuro patalpų ėmė daugėti. Išvedę vidurkį iš „Re&Solution“, „Ober-Haus“, „InReal“ ir „Colliers“ pateiktų duomenų matome, kad laisvų biurų kiekis šoktelėjo į viršų ir per pirmąjį šių metų ketvirtį toliau auga.

Nekilnojamojo turto konsultacijų kompanijos prognozuoja, kad dar šiemet neužimtų biurų kiekis kai kuriuose verslo centruose pasieks 20 ir daugiau proc.

„Niekas nežino, kas bus po pusmečio, įžvalgos keičiasi kas mėnesį. Bet jei bandytume daryti išvadas iš tų duomenų, kuriuos turime šiandien, galėtume prognozuoti, jog per artimiausius dvejus metus biurų plotų užimtumas mažės, nuomotojai turės nemažą galvos skausmą dėl neužimtų patalpų“, – dėstė M. Macijauskas.

Matant realius skaičius ir ekonomines tendencijas, galime daryti prielaidą, kad prognozės bus peržiūrimos.


Vienus džiugina, kitus nuvilia







Prie biurų nuomos kainų smukimo, pasak M. Macijausko, smarkiai prisideda vis dar didėjanti naujų plotų pasiūla.
Kainų kritimo kreivė yra atvirkščiai proporcinga tuščių biuro plotų kreivei. Jau dabar turimų verslo centrų visiškai pakanka rinkos poreikiams patenkinti, o baigiami statyti verslo centrai tik dar labiau paaštrins konkurenciją tarp nuomotojų. Dėl to kainos toliau leisis žemyn. Klaipėdoje prognozuojama, kad nuomos kainos šiemet kris vidutiniškai 25 proc., Kaune – net iki 40 proc.

Ekonominė logika sufleruoja, kad ateityje santykinai turėtų augti pigesnių, B ir C klasės verslo biurų paklausa, nes įmonės priverstos labiau taupyti. Svarbiausiu veiksniu tampa kaina. Verslas mažiau skirs lėšų įvaizdžiui, o prabangus biuras prestižinėje vietoje sudaro nemenką jo dalį. Racionaliai mąstantys ir kiekvieną centą priversti skaičiuoti įmonių vadovai turėtų rinktis pigesnius biurus. Nors nuomos kainos šiuo metu taip sparčiai ritasi žemyn, kad neatmestina ir kita prognozė – iš prastesnių vietų verslininkai skubės keltis į prestižines, nes kainų skirtumas kai kuriais atvejais yra visiškai nežymus.


Stengiasi atsikratyti

Biurų rinkoje, skirtingai nei būsto, karaliauja nuoma. Nuosavų biurų dalis yra labai nedidelė, oficialiai jų skaičius net nėra fiksuojamas. M. Macijausko teigimu, į šiuos nekilnojamojo turto objektus investuoti verta, jei jie generuoja nuolatines pajamas. Patraukliausi yra tie verslo centrai, kurie turi stiprius nuomininkus, bankus, užsienio kapitalo kompanijas su ilgalaikėmis sutartimis, tie, kuriems artimiausiu metu nereikės papildomų investicijų, renovacijos. Pagrindiniai investuotojai į verslo centrus buvo užsienio nekilnojamojo turto fondai. Šiuo metu jų aktyvumas mūsų rinkoje labai mažas. Kol kas jie stebi rinką, tačiau apie įsigyjimus nesvarsto, nes gąsdina keletas dalykų: lito devalvacija (devalvavus valiutą, jų investicija iš karto patirtų nuostolį, atitinkantį devalvacijos dydį), spartus Lietuvos ekonomikos, BVP lėtėjimas ir mažėjanti biurų plotų paklausa, t.y. didėjančios neišnuomotų plotų apimtys.

Visų klasių parduodamų biurų ir verslo centrų mūsų rinkoje šiuo metu apstu. Jų savininkai puikiai supranta padėtį. Daugelis objektų yra parduodama dėl to, kad jų savininkai negali vykdyti įsipareigojimų bankams.

M. Macijausko teigimu, šiuo metu labiau apsimoka biurą nuomotis, nei pirkti, nes kainos nėra nusistovėjusios ir didelė tikimybė, kad kris ir toliau. Ekonominio nuosmukio laikotarpiu neracionalu įšaldyti pinigus į mažai likvidų nekilnojamąjį turtą.

Peržiūrų skaičius: 6768

- 4

Komentarai

2009-04-30 08:44 KiauleVoras

Tie iš žurnalo tai visiški nevykėliai! Nesugeba normaliai net lentelių pavadinti... Štai pats pirmas grafikas, kur sudėtos biuro patalpos pagal miestus ir pagal metus, o tie "dizaineriai" rašo - ""Biuro kiekis Lietuvoje pagal klases"...  Į teismą juos!

2009-04-30 09:59 KiauleVoras

Ir dar toks klausimas ar teisingai supratau? Grafika apie Kauną matom, kad nuomos kainos B ir B+ klasei yra kiek mažiau negu 20 Lt/m2 pirmą ketvirtį: sunku įžiūrėti, bet matyt 17-19 Lt.

O paskui tekste dar rašoma, kad "Dėl to kainos toliau leisis žemyn. Klaipėdoje prognozuojama, kad nuomos kainos šiemet kris vidutiniškai 25 proc., Kaune – net iki 40 proc."

Ar tai reiškia, kad prognozuojama, kad metų gale Kaune B ir B+ klasės biurai kainuos vidutiniškai apie 10-11 Lt/už kvadratą (19*0,6=11,4, o 17*0,6=10,2)?

2009-04-30 10:59 MatasM

Taigi, su pavadinimais ir sugrybavo :)

Dėl kainų - buvo panaudoti inreal paskelbti duomenys. Į prognozių procentus aš taip tiesiogiai nežiūrėčiau. Esmė - trendas žemyn. O kiek leisimės - ateitis parodys.